Flere søkemuligheter

Kontorbygg med passivhusstandard som skal kunne omdannes til boliger i fremtiden

  Sist oppdatert 30.03.2017

Østensjøveien 27 er bygget som passivhus og det er lagt vekt på klimavennlige bygningsmaterialer, god parkeringsdekning for sykler. Bygget er et forbildeprosjekt i FutureBuilt og er BREEAM-sertifisert til karakteren ”Excellent”. .

Korte fakta

  • Arkitekt: Henning Larsen Architects AS
  • Prosjektperiode: 2010 - 2013
  • Arealforbruk: 13500 m2 (oppvarmet BRA)
  • Miljøambisjon: Passivhusstandard (NS3700/3701)

Prosjektbeskrivelse

Østensjøveien 27 ligger sentralt på Bryn i Oslo. Bygget er tegnet av danske Henning Larsen Architects og er et resultat av en begrenset arkitektkonkurranse med fokus på energieffektivitet og gode kontorløsninger. Trivsel, effektivitet og fleksibilitet er stikkord for bygget, som møter morgendagens krav til en moderne arbeidsplass. 

Prosjektet er utviklet av NCC Property Development, med NCC Construction som totalentreprenør. Østensjøveien 27 ble solgt videre like etter ferdigstillelse, og NCC leier nå rundt halvparten av arealet. Resten er utleid til eksterne.

Prosess

NCC gjennomførte en innbudt konkurranse hvor prosjektene ble vurdert ut i fra seks ulike kriterier: arkitektur, utleie/salgbarhet, byggekostnad, energi, fleksibilitet og tomteutnyttelse. Henning Larsen Architects vant oppdraget og i vurderingen heter det at "Henning Larsens prosjekt gir rikelig med dagslys, men med kontroll av uønsket varmetilskudd. Byggets utforming og tekniske egenskaper ivaretar de fleste energihensyn".

Prosjektet gjennomføres som en totalentreprise. Bygningen er en del av FutureBuilt og er et forbildeprosjekt innenfor BREEAM NOR.

Økonomi og finansiering

Samlet prosjektkostnad (merkostnad i forhold til forskriftskrav og støtte til rådgivning): 18 225 000 kr
Samlet prosjektkostnad per m² oppvarmet BRA: 1350 kr
Total byggekostnad for prosjektet : Ca 187 501 500 kr
Total byggekostnad per m² oppvarmet BRA: Ca 13890 kr
Prosjektet har fått 4,8 millioner kroner i støtte fra Enova. 

Erfaringer

Det ble satt i gang noen prøveordninger på transport- blant annet betalt kilometer for reise kollektivt og elbilpool. Disse ble ikke videreført etter prøvetiden. Grunnen til dette kan være en endring i ledelsen i NCC Building. Målt energiforbruk er lavere enn prosjektert. Grunnen til dette kan være at noen av arealene ikke har vært fullt utleid til tider, og også milde vintre.

Arkitektur og bymiljø

Østensjøveien går gjennom et kontor- og industriområde som har potensiale for transformasjon. Det har derfor vært et krav at deler av bygget skal kunne omformes til boliger på sikt. Dette har vært premissgivende for bygningsstrukturen, blant annet antall heiser, utforming av uterommene og åpning av bygget til gaterommet.      

Bygget er plassert tilbaketrukket fra Østensjøveien, som er planlagt som miljøgate av Oslo kommune. Bygget har et bruksareal på 16.800 m2 og består av to kontorfløyer over seks etasjer, samt kjelleretasje med bil- og sykkelparkering, lager og tekniske rom. Fløyene er bundet sammen av et stort, glassoverdekket atrium som fungerer som en møteplass for de ansatte. I første etasje er det også et møtesenter og et trimrom.  

Kontoretasjene er bygget opp omkring atriet med møterom som går ut i det åpne arealet. Kontorarealene er en blanding av åpne kontorlandskap og cellekontorer. Sammenhengende kontorlandskap og fravær av korridorer gir effektiv energibruk og redusert mengde bygningsmaterialer. Bygget er tett og kompakt, noe som minimerer varmetapet.
Solavskjermingen bidrar til å gi bygget særpreg og identitet. Fasadelamellene fungerer også som en solhylle som reflekterer lys inn i hver etasje. 

Klimagassutslipp

Klimagassutslipp for ”som bygget” er redusert med 30 prosent sammenliknet med referansebygget. Reduksjon av klimagassutslipp for energi er hele 61prosent og for materialbruk 50 prosent, mens for transport er reduksjonen bare 4 prosent sammenliknet med  et referansebygg i FutureBuilt. Sammenliknes reduksjon av transport fra NCCs gamle kontorbygg på Helsfyr til det nye kontorbygget i Østensjøveien 27 er reduksjonen 32 prosent. Da blir den totale reduksjonen i klimagassutslipp 42 prosent.

De viktigste klimatiltakene er:
- Kompakt bygningskropp og enkel bygningsgeometri
- Liten luftlekkasje
- Inntrukket bærekonstruksjon som reduserer kuldebroer
- God varmegjenvinning og streng behovsstyring både til ventilasjon og belysning
- Oppvarming med spillvarme fra bedrift på nabotomt
- Optimalisering av materialbruk som gir mindre materialmengder
- Lavkarbonbetong og resirkulert stål
- Redusert parkeringsdekning og god sykkeltilrettelegging

Se fullstendig klimagassutslipp under mer informasjon. 

Areal og transport

Østensjøveien 27 er 350 meter fra Helsfyr, hvor det finnes T-bane og gode bussforbindelser. Det er 320 meter fra Bryn jernbanestasjon. Bygget har god tilgang til sykkelveinettet og har tilrettelagt for sykling med 100 garderobeskap og 120 sykkelparkeringsplasser ute og inne. Utformingen oppfordrer til en generell aktiv livstil med treningsrom sentralt plassert ved inngangen og eget dusjanlegg. Bygget har 72 parkeringsplasser der over 20 er forberedt for elbil. Hovedleietaker har planlagt egen elbil-pool med tre biler som bookes gjennom Outlook. De har også gjennomført reisevaneundersøkelse og skal gjennomføre tiltak som motiverer for økt bruk av offentlig transport og sykkel.

Energi

De fleste kontorarealene dekkes av fire store ventilasjonsaggregater plassert på taket, Disse har to kurser hver, med mulighet for å benytte forskjellig tilluftstemperatur ute ved fasaden og lengre inn i bygget. De fleste ventilasjonsanleggene har rotorgjenvinner, hvilket gir meget god varmegjenvinning. Energieffektive vifter og lavt trykktap i kanalnettet gir en lav SFP-faktor. Streng behovsstyring både til ventilasjon og belysning bidrar også til et lavt energibehov. Bygget blir i hovedsak  varmet opp kun av ventilasjonsluften. I tillegg forsynes bygget med spillvarme fra industribedriften Nordox, som holder til på nabotomten.

Bygget er prosjektert og oppført etter passivhuskriteriene i prosjektrapport 42 fra Sintef Byggforsk. Med hensyn til bygningskroppen skal særlig lufttettheten på 0.35 luftskifter/time fremheves. Dette er vesentlig bedre enn minstekravet for passivhus, og er et resultat av omhyggelig prosjekterte detaljløsninger og godt håndverk på byggeplass. Bærekonstruksjonen er inntrukket i forhold til klimaskjermen i fasadene, noe som reduserer problemet med både kuldebroer og luftlekkasjer.

 

Konstruksjon og materialbruk

For å redusere klimagassutslippene og oppfylle kriterier i BREEAM-NOR er det både i prosjektering og gjennomføring arbeidet med å minske materialbruken og det er valgt produkter med lavt klimagassutslipp. Den kompakte bygingskroppen og en optimalisert geometri med sammenhengende kontorlandskap og fravær av korridorer gjør at materialbruken er minimert.

Viktigste tiltak: 
- betong med redusert CO2
- enkel bygningsgeometri
- inntrukket bærelinje som gir reduserte dekketykkelser
- optimalisering av bæring av glasstak atrium
- resirkulert stål
- prefabrikkerte fasader som gir optimalisert materialbruk og redusert svinn
- eksponerte betongflater
- åpent atrium
- ingen tilleggsvarme /  radiatoranlegg
- ansvarlig innkjøp

AREAL OG VOLUM

Arealforbruk: 13500 m2 (oppvarmet BRA)
Bruksareal (BRA): 13500 m²
Oppvarmet bruksareal: 13500 m²

KLIMAGASSREGNSKAP

  Referanse Prosjektert Ferdigstilt I drift
Energibruk 14 - 5 -
Materialbruk 10 - 5 -
Transport 25 - 24 -
Beregnet i kg CO₂-ekvivalenter pr. m² pr år

ENERGI

Energikilder: Varmepumpe vann-vann, Fjern-/nærvarmeanlegg, Solfanger - termisk (Varmtvann)

DYNAMISK ENERGIBEREGNING

NS 3031 og prosjektrapport 42

KOSTNADER OG STØTTE

Bygningskostnader: 187,5 MNOK. Prosjektstøtte Enova: Ca. 4,8 MNOK.
Kvadratmeterpris (kun bygg): 13890 kr/m²
Merkostnader Energi: 1350 kr/m²
Prosjektstøtte Enova: 4800000 kr

PROSJEKTDETALJER

Adresse: Østensjøveien 27, 0661 Oslo
Sted/bydel: Helsfyr
Kommune: Oslo
Prosjektperiode: 2010 - 2013
Status: Ferdigstilt
Prosjekttype: Nybygg / Tilbygg
Funksjon/Bygningstype: Kontorbygg , Boligområder/ boliganlegg
Miljøambisjon: Passivhusstandard (NS3700/3701)
Forbildeprogram: FutureBuilt , BREEAM-NOR piloter

PROSJEKTTEAM

Byggherre: NCC Property Development AS
Arkitekt: Henning Larsen Architects AS
Landskapsarkitekt: PK3 landskabsarkitekter
Prosjektledelse (PL): NCC Property Development AS
Spesialrådgiver energi: Rambøll
Rådgivere: Rambøll (RIV)
Tegningene kan inneholde feil og kan beskrive løsninger som ikke er i overenstemmelse med lov og forskriftskrav. Tegningene er kun for inspirasjon og er opphavsbeskyttet. Norske arkitekters landsforbund er ikke ansvarlig for tap eller skade forårsaket av noen form for videre bruk av publiserte tegninger.


Prosjektoppslaget er utformet av FutureBuilt og supplert av NAL på oppdrag for Enova

Dette innholdet er en del av FutureBuilt

futurebuilt_rgb_m_tekst_blaa_graa