Flere søkemuligheter

Kontorbygg med passivhusstandard som skal kunne omdannes til boliger i fremtiden

  Sist oppdatert 23.10.2017

Kontorbygget Østensjøveien 27 er bygget som passivhus. De karakteristiske fasadelamellene bidrar til solavskjerming og det store atriet bidrar gir dagslysforhold. Fleksiblitet er vektlagt for å kunne transformere bygget til boliger på sikt.

Korte fakta

  • Arkitekt: Henning Larsen Architects AS
  • Landskapsarkitekt: PK3 landskabsarkitekter
  • Prosjektperiode: 2010 - 2013
  • Arealforbruk: 13500 m2 (oppvarmet BRA)
  • Miljøambisjon: Passivhusstandard (NS3700/3701)

Prosjektbeskrivelse

Østensjøveien 27 ligger sentralt på Bryn i Oslo. Bygget er tegnet av danske Henning Larsen Architects og er et resultat av en begrenset arkitektkonkurranse med fokus på energieffektivitet og gode kontorløsninger. Trivsel, effektivitet og fleksibilitet er stikkord for bygget, som skal møte morgendagens krav til en moderne arbeidsplass.

Prosjektet er utviklet av NCC Property Development, med NCC Construction som totalentreprenør. Østensjøveien 27 ble solgt videre like etter ferdigstillelse, og NCC leier nå rundt halvparten av arealet. Resten er utleid til eksterne.

Prosess

NCC gjennomførte en innbudt konkurranse hvor prosjektene ble vurdert ut i fra seks ulike kriterier: arkitektur, utleie/salgbarhet, byggekostnad, energi, fleksibilitet og tomteutnyttelse. Henning Larsen Architects vant oppdraget og i vurderingen heter det at "Henning Larsens prosjekt gir rikelig med dagslys, men med kontroll av uønsket varmetilskudd. Byggets utforming og tekniske egenskaper ivaretar de fleste energihensyn".

Østensjøveien 27 ble gjennomført som en totalentreprise. Prosjektet var et av de første forbildeprosjektene for FutureBuilt i Oslo, og NCC valgte samtidig å bruke den nye sertifiseringsordningen i Norge, BREEAM NOR.

Økonomi og finansiering

Samlet prosjektkostnad (merkostnad i forhold til forskriftskrav og støtte til rådgivning): 18 225 000 NOK
Samlet prosjektkostnad per m² oppvarmet BRA: 1 350 NOK
Total byggekostnad for prosjektet: Ca. 187 501 500 NOK
Total byggekostnad per m² oppvarmet BRA: Ca 14 000 NOK
Prosjektet har fått 4,8 MNOK i støtte fra Enova.

Erfaringer

Målt energiforbruk er lavere enn prosjektert. Grunnen til dette kan være at deler av bygget tidvis ikke har vært fullt utleid, samt milde vintre.

Arkitektur og bymiljø

Østensjøveien går gjennom et kontor- og industriområde som har potensiale for transformasjon. Det har derfor vært et krav at deler av bygget skal kunne omformes til boliger på sikt. Dette har vært premissgivende for bygningsstrukturen, blant annet antall heiser, utforming av uterommene og åpning av bygget til gaterommet.      

Bygget er plassert tilbaketrukket fra Østensjøveien, som er planlagt som miljøgate av Oslo kommune. Bygget har et bruksareal på 16.800 m2 og består av to kontorfløyer over seks etasjer, samt kjelleretasje med bil- og sykkelparkering, lager og tekniske rom. Fløyene er bundet sammen av et stort, glassoverdekket atrium som fungerer som en møteplass for de ansatte. I første etasje er det også et møtesenter og et trimrom.  

Kontoretasjene er bygget opp omkring atriet med møterom som går ut i det åpne arealet. Kontorarealene er en blanding av åpne kontorlandskap og cellekontorer. Sammenhengende kontorlandskap og fravær av korridorer gir effektiv energibruk og redusert mengde bygningsmaterialer. Bygget er tett og kompakt, noe som minimerer varmetapet.
Solavskjermingen bidrar til å gi bygget særpreg og identitet. Fasadelamellene fungerer også som en solhylle som reflekterer lys inn i hver etasje. 

Klimagassutslipp

Klimagassutslipp for ”som bygget” er redusert med 30 prosent sammenliknet med referansebygget. Reduksjon av klimagassutslipp for energi er hele 61 prosent og for materialbruk 50 prosent, mens for transport er reduksjonen bare 4 prosent sammenliknet med et referansebygg. Sammenliknes reduksjon av transport fra NCCs gamle kontorbygg på Helsfyr til det nye kontorbygget i Østensjøveien 27 er reduksjonen på 32 prosent.

De viktigste klimatiltakene er:

  • Kompakt bygningskropp og enkel bygningsgeometri
  • Liten luftlekkasje
  • Inntrukket bærekonstruksjon som reduserer kuldebroer
  • God varmegjenvinning og streng behovsstyring både til ventilasjon og belysning
  • Oppvarming med spillvarme fra bedrift på nabotomt
  • Optimalisering av materialbruk som gir mindre materialmengder
  • Lavkarbonbetong og resirkulert stål
  • Redusert parkeringsdekning og god sykkeltilrettelegging


Se klimagassnotat under Mer informasjon

Areal og transport

Østensjøveien 27 er 350 meter fra Helsfyr, hvor det finnes T-bane og gode bussforbindelser, og 320 meter fra Bryn jernbanestasjon. Bygget ligger i tilknytning til sykkelveinettet, og det er tilrettelagt for sykling med 100 garderobeskap og 120 sykkelparkeringsplasser ute og inne. Treningsrom med dusjanlegg er sentralt plassert ved inngangen. Bygget har 72 parkeringsplasser der over 20 er forberedt for elbil.

Energi

De fleste kontorarealene dekkes av fire store ventilasjonsaggregater plassert på taket, Disse har to kurser hver, med mulighet for å benytte forskjellig tilluftstemperatur ute ved fasaden og lengre inn i bygget. De fleste ventilasjonsanleggene har rotorgjenvinner, hvilket gir meget god varmegjenvinning. Energieffektive vifter og lavt trykktap i kanalnettet gir en lav SFP-faktor. Streng behovsstyring både til ventilasjon og belysning bidrar også til et lavt energibehov. Bygget blir i hovedsak varmet opp kun av ventilasjonsluften. I tillegg forsynes bygget med spillvarme fra industribedriften Nordox, som holder til på nabotomten.

Bygget er prosjektert og oppført etter passivhuskriteriene i prosjektrapport 42 fra Sintef Byggforsk. Med hensyn til bygningskroppen skal særlig lufttettheten på 0.35 luftskifter/time fremheves. Dette er vesentlig bedre enn minstekravet for passivhus, og er et resultat av omhyggelig prosjekterte detaljløsninger og godt håndverk på byggeplass. Bærekonstruksjonen er inntrukket i forhold til klimaskjermen i fasadene, noe som reduserer problemet med både kuldebroer og luftlekkasjer.

 

Konstruksjon og materialbruk

For å redusere klimagassutslippene og oppfylle kriterier i BREEAM-NOR er det både i prosjektering og gjennomføring arbeidet med å minske materialbruken, og det er valgt produkter med lavt klimagassutslipp. Den kompakte bygningskroppen, en optimalisert geometri med sammenhengende kontorlandskap og fravær av korridorer gjør at materialbruken er minimert.

Viktigste tiltak:

  • betong med redusert CO2
  • enkel bygningsgeometri
  • inntrukket bærelinje som gir reduserte dekketykkelser
  • optimalisering av bæring av glasstak atrium
  • resirkulert stål
  • prefabrikkerte fasader som gir optimalisert materialbruk og redusert svinn
  • eksponerte betongflater
  • åpent atrium
  • ingen tilleggsvarme / radiatoranlegg
  • ansvarlig innkjøp

AREAL OG VOLUM

Arealforbruk: 13500 m2 (oppvarmet BRA)
Bruksareal (BRA): 13500 m²
Oppvarmet bruksareal: 13500 m²

KLIMAGASSREGNSKAP

  Referanse Prosjektert Ferdigstilt I drift
Energibruk 14 - 5 -
Materialbruk 10 - 5 -
Transport 25 - 24 -
Beregnet i kg CO₂-ekvivalenter pr. m² pr år

ENERGI

Energikilder: Varmepumpe vann-vann, Fjern-/nærvarmeanlegg, Solfanger - termisk (Varmtvann)

DYNAMISK ENERGIBEREGNING

NS 3031 og prosjektrapport 42

KOSTNADER OG STØTTE

Bygningskostnader: 187,5 MNOK. Prosjektstøtte Enova: Ca. 4,8 MNOK.
Kvadratmeterpris (kun bygg): 13890 kr/m²
Merkostnader Energi: 1350 kr/m²
Prosjektstøtte Enova: 4800000 kr

PROSJEKTDETALJER

Adresse: Østensjøveien 27, 0661 Oslo
Sted/bydel: Helsfyr
Kommune: Oslo
Prosjektperiode: 2010 - 2013
Status: Ferdigstilt
Prosjekttype: Nybygg / Tilbygg
Funksjon/Bygningstype: Kontorbygg , Boligområder/ boliganlegg
Miljøambisjon: Passivhusstandard (NS3700/3701)
Forbildeprogram: FutureBuilt , BREEAM-NOR piloter

PROSJEKTTEAM

Byggherre: NCC Property Development AS
Arkitekt: Henning Larsen Architects AS
Landskapsarkitekt: PK3 landskabsarkitekter
Prosjektledelse (PL): NCC Property Development AS
Spesialrådgiver energi: Rambøll AS
Rådgivere: Rambøll AS (RIV)
Tegningene kan inneholde feil og kan beskrive løsninger som ikke er i overenstemmelse med lov og forskriftskrav. Tegningene er kun for inspirasjon og er opphavsbeskyttet. Norske arkitekters landsforbund er ikke ansvarlig for tap eller skade forårsaket av noen form for videre bruk av publiserte tegninger.


Prosjektoppslaget er utformet av FutureBuilt og supplert av NAL på oppdrag for Enova

Dette innholdet er en del av FutureBuilt

futurebuilt_rgb_m_tekst_blaa_graa