Om NAL
Publisert 07. april 21
Av: Kari Bucher, generalsekretær i Norske arkitekters landsforbund

Et hus til glede og besvær

Huset som i sin tid ble kjøpt på dugnad av medlemmene, representerer store verdier, både emosjonelt og økonomisk.

Publisert 07.04.2021
Av: Kari Bucher, generalsekretær i Norske arkitekters landsforbund
Bilde av Arkitektenes hus
Arkitektenes hus, Josefines gate

Huset har på en side vært en gavepakke, men det har også gitt NAL en vedvarende og stor utgiftspost.

Kari Bucher, generalsekretær i Norske arkitekters landsforbund

Arkitektenes hus er et fantastisk hus å komme inn i. Det er noe med å ønske velkommen inn i eget hus, og det er et sant privilegium å besitte en stor villa i Homansbyen. Huset som i sin tid ble kjøpt på dugnad av medlemmene, representerer store verdier, både emosjonelt og økonomisk.

NAL og OAF har diskutert fremtiden til Arkitektenes hus gjennom de siste 11 årene uten resultat. Det har kostet uendelig med timer fra kloke hoder, iherdig innsats, rapporter og utredninger mens pengene har rent ut. I 2009 var OAF og NAL enige om å selge huset, og leie nye og egnede lokaler. Utredningene rundt denne beslutningen pågikk i årevis. Selv om vedtaket om å selge er gammelt, har diskusjonen pågått siden.

Landsstyret er øverste ansvarlige for ansatte i NAL, og har påpekt dårlig fysisk arbeidsmiljø over lang tid. Dette kan de ikke tillate at fortsetter. Alle som har vært i Josefines gate vet at vedlikeholdsetterslepet er stort, og en minimumsløsning for oppussing ikke vil være bærekraftig.

Hva koster det å rehabilitere en villa i Homansbyen?

Å pusse opp til enkel kontorstandard vil i dag koste mellom 10 – 15.000 per m2 eks. mva. Tilsvarende prosjekter i området har brukt mye mer, fordi slike gamle hus alltid byr på overraskelser.

Vi må legge på 25% moms og regne med et årsverk som byggherrekontakt gjennom byggeperioden. Å rehabilitere Arkitektenes hus vil ta omtrent et år. Da må NAL leie alternative kontorlokaler i 1 – 1,5 år, og dette vil fort koste organisasjonen godt over 3 millioner kroner.

Med søkk og snøre er Arkitektenes Hus på hele 2.144 m2. Et konservativt anslag for oppussingskostnader vil være 32.160.000, i tillegg kommer moms og sikkerhetsmargin.
NAL har 25 ansatte og disponerer totalt 980 m2. For dette betalte vi kr 2.608.000, - i husleie i 2020.

Hva koster et lån?

Med alle kostnadene som er beskrevet, vil altså NAL og OAF måtte ta opp et lån på minimum 50 millioner kroner.

Lånerenten vi vil kunne oppnå ligger på mellom 2.5 og 5%, avhengig av gjeldsbetjeningsevne. Med en lånerente på 3,5% vil vi ha en årlig tilleggsutgift på renter som vil utgjøre 1.750.000.

Hvor stor risiko er vi villige til å ta?

Det kan fremstå feil å kvitte seg med boligmasse i dag, siden det historisk alltid har vært lønnsomt å sitte på fast eiendom, og Josefines gate utgjør en stor formue. Huset har økt i verdi i alle de årene OAF og NAL har eid det, men huset har ingen verdi før vi realiserer den.

Vi står kanskje ved en milepæl nå; utvikle et forbildeprosjekt eller realisere verdien av en investering noen gjorde svært klokt i sin tid. Huset har på en side vært en gavepakke, men det har også gitt NAL en vedvarende og stor utgiftspost.

Å skulle omgjøre Josefines gate til et attraktivt utleieobjekt er selvsagt mulig, men krever en stor investering og risiko. Da vil vi være avhengig av markedspris på utleie av lokalene, og ideen om et coworkingspace og utstillingslokaler er ikke bærekraftig.

Den svenske modellen

Sveriges arkitekter solgte sine eiendommer i et dårlig marked i 2008/2009 og fikk snaue 30. millioner som de satte på bok.

Med en vilje til å investere i ulik grad av risiko, 80% i aksjer, resten i fond og obligasjoner, sitter de i dag på en formue på over 100 millioner, som de benytter til prosjekter som kommer medlemmene til gode.

Hva om Norge gjorde det samme?

Hvis NALs eierandel ville utgjøre 40 millioner ved en realisering, kan vi drømme om hvordan vi kunne utnytte overskuddet av kapitalen til; redusere medlemskontingenten, avsette midler til å forske på sirkulære bygninger, på fremtidens bygningsmasse og miljøkrav, vi kunne få dekke halve husleien til NAL, - og samtidig fått formuen til å vokse gjennom avkastningsmål som ligger høyere enn årlig inflasjon.

Klarer vi å frigjøre midler for å få en romsligere økonomi, vil vi ha mulighet til å investere for å øke formuen – til det beste for våre medlemmer over hele landet og for arkitekturen.

Å finne felles visjon for hva vi ønsker oss krever dialog og en ærlig hensikt om å utarbeide et vinn-vinn prosjekt, noe som er fordelaktig og tilfredsstillende for alle.

Bilde av generalsekretær Kari Bucher, fotograf: Tommy Ellingsen
Generalsekretær Kari Bucher Foto: Tommy Ellingsen