Aktuelt / Miljø
De ønsker mer transformasjon, men klarer bransjen og politikerne å enes om hvordan? Tirsdag ble tiltakspakken for bygging på grå arealer lansert i Stortingsgata. F.v.: Steinar Skjerdingstad (Arkitektbedriftene), Emilie Faarup Storvik (Samskipnadsrådet), Tom Staahle (Frp), Grunde Almeland (Venstre), Oda Indgaard (MDG), Henning Lauridsen (Eiendom Norge), Tone Tellevik Dahl (Norsk Eiendom), Christian-Marius Stryken (NBBL), Karoline Andaur (WWF), Martin Østtveit-Moe (Ap) og Mie Fuglseth (Grønn byggallianse).
Foto: WWF Verdens naturfond– Transformasjon kan løse flere mål samtidig. Det kan gi flere boliger, reduserte klimagassutslipp og redusert nedbygging av natur. Men kun tre prosent av alle nye boliger i dag blir til gjennom transformasjon av konvertering til bolig fra andre bygningstyper, sier Mie Fuglseth fra Grønn byggallianse.
Tirsdag lanserte de en tiltakspakke for bygging på grå arealer, sammen med resten av arbeidsgruppa som står bak rapporten.
Gruppa har bestått av WWF Verdens naturfond, Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL), Norsk Eiendom, Eiendom Norge, Arkitektbedriftene, Samskipnadsrådet og Grønn Byggallianse.
De lanserer tiltakspakken som et samlet innspill til regjeringen og Stortinget.
– Vi må klare å transformere flere av de byggene vi har i dag. Vi har allerede gjort grep som kart over grå arealer og det finnes insentiver for mer ombruk. Men vi trenger mer analyse av hvorfor det likevel ikke fører til en økning i gjenbruken av eksisternde bygningsmasse, sier statssekretær Martin Østtveit Moe, som hadde møtt opp på vegne av Kommunal- og moderniseringsdepartementet for å motta rapporten.
– Går for tregt
Rasmus Jørgensen, fagsjef i Arkitektbedriftene, forteller til Arkitektur at de ser et stort potensial i for alvor å få gang i omstillingen til mer transformasjon og bedre utnyttelse av grå arealer i Norge.
– Arkitektene har den nødvendige kompetansen, regelverket står egentlig ikke i veien, det finnes politisk vilje, og bransjen står klar. Likevel går utviklingen altfor tregt, sier Jørgensen.
– En rekke små barrierer virker sammen og hindrer det store skiftet som alle venter på. Derfor har vi bidratt til å samle denne bredt forankrede tiltakspakken, med en oppfordring til politikerne om å se helhetlig på de mange små barrierene som hindrer omstillingen i dag, sier han.
Barriere: dokumentavgiften
Tiltakene retter seg mot første trinn i tiltakshierarkiet: Å unngå nye naturinngrep ved å insentivere gjenbruk, fortetting og transformasjon av eksisterende bebygde arealer. Dette foreslår gruppa å oppnå gjennom seks moduler, som tar for seg skatter, avgifter og direkte økonomiske insentiver, gebyrer og administrative barrierer, plan- og regelverk, infrastruktur, rekkefølgekrav og offentlig medfinansiering, offentlige anskaffelser og tredjepartsverifisering og kart, definisjoner og kommunal kapasitet.
En av de åpenbare barrierene arbeidsgruppa peker på, er dokumentavgiften. Under dagens lansering ble denne problematikken illustrert gjennom flere konkrete eksempler.
Fuglseth i Grønn byggallianse trakk fram Barlia i Fyllingsdalen, der Link Arkitektur skal transformere en gammel industritomt.
– På denne tomta er det en eksisterende grunnmur i bakkant og en parkeringskjeller i front. Terrengmuren har allerede gjort store inngrep i naturen, men Link bruker den som utgangspunkt for konvertering til bolig. De tegner små og rimelige studioleiligheter for førstegangskjøpere, forteller Fuglseth.
– Men så er utfordringen at hvis man bevarer grunnmuren og p-kjelleren, så utløser det full dokumentavgift. Den kommer uansett hvor lite man gjenbruker, og det har veldig mye å si for utvikler i et så prissensitivt område. Det ville være mer økonomisk gunstig å fjerne dem og eventuelt bygge opp igjen, i stedet for å bevare, forteller hun.
Mie Fuglseth i Grønn byggallianse trekker fram Barlia i Fyllingsdalen som eksempel på et prosjekt hvor blant annet dokumentavgiften har uheldige konsekvenser.
Illustrasjon: Link Arkitektur– Det er i transformasjon det store potensialet ligger
Et eksempel til, fra Fyrstikktorget på Helsfyr, viser hvordan transformasjonsprosjektet blir dyrere enn nybygget Karolines tårn i samme område, fordi transformasjonsprosjektet utløser full dokumentabgift, mens nybygget kun vil ha dokumentavgift på tomteverdien.
– Det vil gi stor forskjell i pris. Lovverket straffer bevaring og videreutvikling. Vi foreslår derfor en ny formulering til det årlige dokumentavgiftsvedtaket. Det er i transformasjon til bolig det store potensialet ligger, avslutter Fuglseth.
Lund+Slaatto presenterte sitt prosjekt Eterfabrikken på Østensjø, hvor den nedlagt fabrikk transformeres til boligområde.
– Dagens situasjon består av bygg preget av slitasje og ad hoc-løsninger og store, utflytende parkeringsflater. Vi erstatter parkering med torg og knytter ny bebyggelse til den gamle gjennom saltaksform, nedbrutt skala og materialitet gjennom bruk av rød tegl, sier faglig leder og partner Pål Biørnstad.
– Må ikke sette så høye krav til kvalitet
Christian-Marius Stryken, direktør interessepolitikk og jus i NBBL, trekker fram Glasshallene i Nydalen som tidligere huset avistrykkeriet til Schibsted, som et prosjekt som lider under dagens regelverk.
– Dette er akkurat et slikt prosjekt som vi trenger mere av, hvor grå arealer blir transformert og man ikke bygger ned noe natur. Men her er det rekkefølgekrav som gjør at Obos er pålagt å bygge en park på 15 mål, utbedre Sandakerveien, lage sykkelfelt, undergang ved jernbane, barnehage og offentlig byrom. Og de må ta 80 prosent av regningen selv, sier Stryken.
Dokumentavgiften utgjør mange millioner kroner. Stryken mener også at man kunne bygget flere boliger om ikke utnyttelsesgraden var så streng.
– Vi må ikke sette så høye krav til kvalitet, men bygge med volum og høyder som gir boliger med en pris som folk har råd til. Vi må huske at det er «pris folk har råd til» som bestemmer om noe blir bygget.
Lund+Slaatto erstatter parkering med torg og knytter ny bebyggelse til den gamle gjennom saltaksform, nedbrutt skala og materialitet gjennom bruk av rød tegl, forteller faglig leder og partner Pål Biørnstad, i presentasjonen av prosjektet Eterfabrikken på Østensjø.
Foto: Arkitektbedriftene– Et godt og egnet tiltak
Og så er det politikernes tur. Foruten Østtveit-Moe fra KDD (Ap), er også stortingsrepresentantene Tom Staahle (Frp), Oda Indgaard (MDG) og Grunde Almeland (Venstre) til stede under lanseringen, og deltar i paneldebatt om tiltakspakken.
– Det mangler ikke på tiltak, men det mangler gjennomføringsevne, sier Tom Staahle, som mener innsigelser er en av de største utfordringene for å få bygget nok boliger, uavhengig av om man vil utvikle grå arealer eller nye boligarealer.
Grunde Almeland mener kommunene trenger insentiver.
– I denne tiltakspakken ligger det helt konkrete forslag for å få riktig type boligbygging, så det gir jeg honnør for. Å fjerne dokumentavgiften er et godt og egnet tiltak for å ta ned kostnader og skape muligheter.
– Tar veldig lang tid
Oda Indgaard trekker fram at det ble fremmet forslag på Stortinget forrige uke om å endre dokumentavgiften for å ta i bruk tomme bygg, men at det kun var Rødt, Venstre og MDG som støttet dette.
– Flertallet er ikke villig til å gjøre noe med dette. Når vi ikke engang kan enes om noe slikt, kan jeg bli litt lite positiv til at vi kan finne en enighet. Vi trenger arealnøytralitet, som også vil bidra til at bygging på grå arealer blir mer attraktivt.
Østtveit-Moe mener tiltakene må sees i en større helhet og knytter diskusjonen til det pågående arbeidet i skattekommisjonen.
– Det kan være at endringer ved dokumentavgiften kan hjelpe, men vi må se det som del av en større skattedebatt slik at vi får forutsigbarhet over tid, sier statssekretæren.
– Hvis alt skal knyttes til den kommisjonen, så tar det veldig lang tid å gjøre noe som helst, parerer Indgaard.
Alle vil ha endring, men kan de bli enige om hvordan? Paneldebatt og pekelek mellom Tom Staahle (Frp), Grunde Almeland (Venstre), Oda Indgaard (MDG) og Martin Østtveit-Moe (Ap). Ledet av WWF-leder Karoline Andaur.
Foto: WWF Verdens naturfond– Vi har mer enn nok natur
Tom Staahle mener Norge har mer enn nok natur å ta av.
– Vi har allerede god nok kartlegging. Vi overkompliserer og fordyrer og har alt for strengt regelverk. Regjeringen har en målsetting om å bygge 130 000 boliger. Hva er løsningen deres? Nye utredninger. Kan vi slutte med det og komme i gang, og begynne å ta i bruk noen av disse pakkene?
Grunde Almeland vil også ha handling, men sier at Venstre «hopper av når målet er tut og kjør uten hensyn til naturen».
– De ulike kommunene har ikke tilstrekkelig oversikt over sine natur- og friluftverdier og over de grå arealene som er reelt transformerbare. Vi må ha naturregnskap og arealnøytralitet, og overordnede verktøy som kan gjøre det lettere for kommunene, som tross alt skal gjøre en stor jobb med små ressurser. Det er ikke om å gjøre å ha flest mulig prosjekter, sier han.
Martin Østtveit-Moe sier seg enig i at tidsbruken på planprosesser er for lang og at det er for mange krav totalt.
– Det er frustrasjon i mange kommuneadministrasjoner, og vi ønsker at staten skal opptre bedre overfor kommunen i planprosesser. Det er alt for mange gamle arealplaner som må oppdateres. Det er ganske mye vi må ta tak i i plansystemet, for å få ned tidsbruken og ta vare på mer bygningsmasse.
Oda Indgaard mener endringer i dokumentavgiften burde være ukontroversielt.
– Alternativet er at utbyggere river, så da får jo ikke staten pengene uansett. Jeg har tro og håp om at Arbeiderpartiet skal levere på arealnøytralitet og få opp tempoet litt. Da kan vi få til ting på rødgrønn side, avslutter hun.
