Jo trangere, desto dyrere

Arkitektene mener Obos’ forslag om å «hvile» leilighetsnormen i Oslo sentrum er en dårlig idé. – Drastisk utvikling, sier Camilla Moneta, fagsjef i NAL.

Portrett av Camilla Moneta, fagsjef i NAL

Camilla Moneta, fagsjef i NAL, spør seg hvor bærekraftig det er å produsere massevis av bittesmå leiligheter, som ikke lar seg bruke på flere måter, og som må rives dersom boligbehovet i fremtiden endres.

Foto: Tommy Ellingsen

Sett leilighetsnormen i Oslo sentrum på pause, var Obos-sjef Daniel K. Siraj sitt budskap i gårsdagens Dagens Næringsliv. Obos mener den enorme veksten i hovedstadens boligpriser tvinger samfunnet til å tenke annerledes. Løsningen er å «ta en pause» fra regelen som forbyr bygging av små leiligheter i sentrumsbydelene Gamle Oslo, Sagene, Grünerløkka og St. Hanshaugen, hevder konsernet.

Dagens regel om leilighetsstørrelser i Oslo sentrum stadfester at det ikke skal bygges leiligheter under 35 kvadratmeter i disse bydelene, og at maksimalt 35 prosent av leilighetene som bygges kan være mellom 35 og 50 kvadratmeter. Obos mener de kan få til gode, funksjonelle ettroms leiligheter på 25 kvadratmeter for å skape balanse i boligmarkedet.

Intet nytt

Ifølge arkitekt Ketil Moe er forslaget fra Obos noe man hører stadig vekk fra utviklermiljøene, og kommer ikke som noen overraskelse. Han presiserer at problemet må løses av politikerne, ikke markedet selv.

– Det dette forslaget egentlig betyr er at boligkjøperne får mindre for pengene. Det er som med krones-isen, som stadig stiger i pris, men samtidig blir mindre og mindre – det er en aksept for at det er pengene som råder, sier Moe.

– Obos og de andre utbyggerne går med overskudd og gjør det bra, problemet er jo ikke mangel på penger, eller overskudd, i eiendomsbransjen. Jo trangere man bygger, desto høyere blir kvadratmeterprisen, man må gi boligkjøperne noe mer holdbart enn å bare å tilpasse seg minsteprisen. Mennesker vil jo ikke bo trangt, men de vil bo billig, fortsetter han.

Dårlig løsning på sikt

Moe har sammen med kollega Johan-Ditlef Martens gitt ut flere bøker om den norske boligen, og ga nylig ut «Hva koster en god bolig?» (Fagbokforlaget), der de nettopp tar for seg viktige bo- og boligkvaliteter som grunnlag for en analyse av hva disse kvalitetene koster.

– På lang sikt er forslaget en dårlig løsning, som genererer mye flytting, steder der ingen vil slå seg ned over lengre tid og vil flytte videre fra. For dem som ikke har mulighet til å komme seg videre vil det bety en stusselig boform som ikke løser problemene med trangboddhet for familier og ustabile miljøer, sier Moe til Arkitektnytt.

Han peker på at det ikke er bare de aller minste leilighetene hvor det nå fires på leilighetsnormen. Tidligere var 50 kvadratmeter grensen for en toromsleilighet, nå er det normen for en treroms, forteller han.

Portrett av Ketil Moe — Det er som med krones-isen, som stadig stiger i pris, men samtidig blir mindre og mindre – det er en aksept for at det er pengene som råder, sier arkitekt og bolibok-forfatter, Ketil Moe.
Foto: Privat

Visualisering av boligprosjekt — Selvaag Bolig vil også bygge leiligheter mellom 20 og 30 kvadratmeter i Oslo. Her fasaden av et tenkt bygg i konseptet Selvaag City på Løren.
Foto: Selvaag Bolig

I panikk

Arkitekten og boligbok-forfatteren får medhold fra fagavdelingen i Norske arkitekters landsforbund (NAL). Fagsjef og arkitekt Camilla Moneta kaller forslaget til Obos for drastisk:

– Jeg er redd vi i en panikksitausjon som skapes nå kan komme i skade for å endre bolignormen generelt. En bolig på 25 kvadratmeter er å halvere det som Husbanken tidligere anbefalte, nemlig at en bolig for enslige burde være på minst to rom og kjøkken, og minimum 50 kvadratmeter. Det er en drastisk utvikling, sier Moneta.

Fagsjefen spør seg hvor bærekraftig det er å produsere massevis av bittesmå leiligheter, som ikke lar seg bruke på flere måter, og som må rives dersom boligbehovet i fremtiden endres.

– Det vi bygger i dag bør bygges for å vare lenge, og et leilighetskompleks for kun èn beboergruppe er ikke fleksibel og vil ikke kunne tilpasse seg endringer over tid, slik større enheter kan. Leilighetsnormen skal bidra til et mangfold av boligtilbud, også varige boliger for familier, sier hun og tilføyer:

– Det er verdt å huske at selv om man anser miniboliger som såpass rimelige at flere kan kjøpe, så knytter det seg hundretusener av kroner til kostnad ved kjøp og salg av bolig for beboer, noe som kan medføre at man blir boende veldig mye lenger i en minibolig enn det som var tanken.

Aksonometri og plan av foreslått studentbolig — Selvaag Bolig ser for seg småleilighetene som studentboliger, men med fellesareal og noe høyere kvalitet.
Foto: Selvaag Bolig

Må spørre seg

Ketil Moe mener det er viktig med en leilighetsnorm for Oslo sentrum, og mener flere små leiligheter vil gå på bekostning av mangfoldet av beboere i sentrum, ettersom for eksempel barnefamilier må flytte ut av eller til byens utkant. Samtidig mener han at den kraftige prisveksten i byen må lede til enkelte større spørsmål:

– Johan Ditlef og jeg har diskutert dette en del, men vi er ikke sosialøkonomer. Man kan jo spørre seg om det virkelig er så interessant å bo i Oslo at man skaper en så kraftig vekst? Kan man spre det utover? Det er mye som tyder på at det kan fungere, også med tanke på erfaringene fra det siste året, med bruk av hjemmekontor og så videre, sier Moe.

Også Camilla Moneta i NAL mener man må ta i bruk områdene utenfor sentrum for å bygge gode boliger:

– Hvorfor kan ikke utbyggere bygge attraktive og arealeffektive boliger på de tomtene som er ferdigregulert litt utenfor sentrum i stedet for å presse ned boligarealet til det ekstreme? spør fagsjefen i Norske arkitekters landsforbund.