Bygging i strandsonen – fra søknad om fasadeendring til nye, ulovlige bygg
I april 2025 forkastet Høyesterett arkitektens anke på dommen fra Agder lagmannsrett.
Foto: Helge Høifødt/Wikimedia CommonsFor første gang er en arkitekt i Norge dømt til fengsel for flere overtredelser av plan- og bygningsloven. Saken tydeliggjør arkitekters ansvar for å sikre at prosjekter er i samsvar med gjeldende lover og reguleringsplaner.
Av Hans Tore Høviskeland
For første gang er en arkitekt i Norge dømt til fengsel for flere overtredelser av plan- og bygningsloven. Arkitekten hadde prosjektert ulovlige tiltak i strandsonen og gitt uriktige og villedende opplysninger til bygningsmyndighetene. Vedkommende anket Agder lagmannsrettens dom til Høyesterett, som i april i år forkastet anken.
Modus for de straffbare forhold
Saken tydeliggjør arkitekters ansvar for å sikre at prosjekter er i samsvar med gjeldende lover og reguleringsplaner, og at de gir korrekte opplysninger til myndighetene.
Lovbruddene ble begått på to eiendommer og tiltaltes modus var å søke om fasadeendring og derigjennom å gi uriktige og villedende opplysninger. Byggene skulle derimot rives i sin helhet, og det skulle bygges større og noe helt annet. Søknadene ble godkjent på delegert myndighet av byggesaksavdelingen ved Tjøme kommune og ikke sendt til det politiske utvalget (planutvalget) og Statsforvalteren til behandling.
Om tiltaltes modus skriver lagmannsretten i sin dom blant annet:
«Det som etter lagmannsrettens syn kjennetegner NNs opptreden i de to sakene lagmannsretten har til behandling, er viljen til å legge regelverket på strekk for å få gjennomført tiltak som kommer i konflikt med hensynene bak vernet av strandsonen. Lagmannsretten mener bevisførselen gir grunnlag for å slå fast at NN har utvist kreativitet som går betydelig ut over det rent arkitektfaglige».
Om arkitektens motiv for å begå disse lovbrudd skrev lagmannsretten: «NN hadde økonomiske motiver. Han opparbeidet seg rykte og goodwill, som en arkitekt som kunne fikse byggetillatelser i strandsonen, noe som åpenbart var lukrativt for hans arkitektvirksomhet».
Nærmere om de straffbare forhold
Lovbruddene fant sted mellom 2015 og 2019 og de ble anmeldt av Færder kommune. Tre av postene i tiltalen omhandler en fritidseiendom på Tjøme med svært attraktiv beliggenhet. Vedkommende som ønsket å bygge nytt på eiendommen, hadde kjøpt eiendommen i 2015, som den gang var en av de dyreste eiendommer som hadde vært solgt på Tjøme. Den nye hytteeieren ønsket å rive hovedhuset og et uthus i sin helhet, og erstatte dem med en eksklusiv hytte. For å arbeide med dette engasjerte hytteeieren arkitekten.
Anklagen mot arkitekten gikk ut på at han hadde prosjektert ny fritidsbebyggelse på eiendommen i strid med begrensninger i gjeldende planverk. I tillegg var han i denne sammenheng også anklaget for å ha gitt uriktige og villedende opplysninger til Tjøme kommune.
Søknadene ble godkjent på delegert myndighet av byggesaksavdelingen ved Tjøme kommune, som for øvrig besto av noen få saksbehandlere. Opplysningene var uriktige og villedende ved at det ikke var samsvar mellom tiltaket som det ble søkt om, og det som reelt sett ble prosjektert. Det ble uriktig opplyst at tiltaket ikke var avhengig av dispensasjon.
Bruksarealet som ble oppgitt for bebyggelsen på eiendommen, var vesentlig høyere enn det som var lovlig etablert, og som reelt sett eksisterte. Uthuset, som ikke var godkjent til overnatting, ble uriktig omtalt som anneks. Tegningsgrunnlaget vedlagt søknadene var villedende ved at dette viste innvendige rom og arealer som kunne framstå som eksisterende uten å faktisk være det, både i fritidsboligens kjeller og i uthuset omtalt som anneks.
Søknadene var også villedende ved at det ikke var opplyst om at arealer i fritidsboligens loft og kjeller som var vist på tegningene, ikke var lovlig etablert og manglet godkjenning. Alt dette var forøvrig arkitekten godt kjent med.
På denne måten fikk arkitekten godkjent en hytte, eller kanskje en kan kalle det et palass, på cirka 550 m2. Gjeldende reguleringsplan for området begrenset fritidsboligers areal oppad til 100 m2.
Arkitekten sendte inn igangsettingssøknad for dette prosjekt, men det hele ble etter hvert stanset. Først sprakk den såkalte «Tjømesaken»i media sommeren 2017. Fra dette tidspunkt ble det i en lang rekke etterfølgende medieoppslag satt kritisk søkelys på ulike sider og forhold rundt byggeaktiviteten som har funnet sted i Tjøme-skjærgården over lengre tid, og forholdene i kommunens byggesaksavdeling.
Kommunesammenslåingen av Tjøme og Nøtterøy til Færder kommune i 2018 førte så strandsoneforvaltningen inn på et annet spor. På et tilsyn i 2019 avdekket Færder kommunes saksbehandlere forholdene. Prosjektet ble da stanset av kommunen.
Eiendommen står i dag i samme tilstand som da eiendommen ble kjøpt i 2015.
Hadde prosjektet blitt gjennomført, hadde det antakelig blitt den største fritidsbebyggelsen på Tjøme, med store endringer i miljøet på eiendommen. Eksempelvis var det samlede masseuttaket estimert til 1815 kubikk løsmasse samt 500 kubikk fast fjell som skulle sprenges.
Ny bod og anneks i strandsonen gjennom uriktige og villende opplysninger
Den andre eiendommen tiltalen gjaldt var også en fritidseiendom på Tjøme. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, hvor det etter plan- og bygningsloven § 1-8 gjelder et generelt byggeforbud. I februar 2017 søkte arkitektfirmaet på vegne av hytteeieren om å endre fasadene på to boder på eiendommen. Men tiltakene som skulle gjennomføres, var noe helt annet enn fasadeendring.
Etter at byggesaksavdelingen i Tjøme kommunen ga tillatelse til tiltaket, ble bodene revet trinnvis og erstattet med to nyoppførte og større bygg, hvorav ett ble innredet som anneks med innlagt vann og WC. Så lenge en del av annekset og boden ble revet og bygget opp først, før resten ble revet og bygget opp igjen, mente tiltalte at dette var fasaendring. Retten var ikke enig i det. Dette var i strid med byggeforbudet i pbl. § 1-8, og det kunne ikke gjennomføres uten at det på forhånd var søkt om og gitt dispensasjon.
Arkitekten hadde således prosjektert oppføring av ny fritidsbebyggelse i strid med byggeforbudet i pbl. § 1-8, og i den forbindelse hadde han gitt uriktige og villedende opplysninger ved å søke kommunen om å få tiltakene utført som fasadeendringer uten å vise hva som stod på eiendommen, og uten å opplyse at de eksisterende byggene skulle rives og bygges opp på nytt. Byggenes samlede BYA ble ved søknadene også økt fra 18 m2 til drøyt 34 m2.
Når Tjømesaken sprakk og kommunene senere ble sammenslått, ble dette avdekket.
Nærmere om prosjektering
Forsvarerne mente at straffansvar for prosjektering ikke kan være aktuelt så lenge tiltaket ikke er blitt iverksatt, ettersom det fram til dette tidspunktet fortsatt vil være mulig å bringe tiltaket i samsvar med lov og planverk gjennom endrings- eller dispensasjonssøknad.
Lagmannsretten var ikke enig i denne argumentasjonen. Plan- og bygningsloven knytter straffansvaret til selve prosjekteringen og ikke bare til utførelsen. Det kreves ikke etter ordlyden at overtredelsen av handlingsnormene må ha fått konsekvenser eller ført til skade. Lagmannsretten kunne ikke se noen holdepunkter for å innfortolke et krav om at prosjekteringen må være fulgt opp med ulovlige fysiske tiltak.
Forsvarerne hadde imidlertid rett i at det må trekkes en grense mot forberedelser til prosjektering. Det er selvsagt ikke slik at alt det en arkitekt foretar seg på tegnebordet, kan være straffbart. Plan- og bygningsloven begrenser ikke arkitektens adgang til å tegne skisser som gir uttrykk for vyer og forslag. Det vil bare være aktuelt å knytte straffansvar til prosjektering når det er produsert noe som faktisk er ment å skulle tjene som produksjonsgrunnlag for utførelsen.
Slik lagmannsretten så det, «må det i tillegg kreves at det som er framstilt ikke lenger bare befinner seg på arkitektens kontor, men at det er presentert for andre aktører i byggesaken. Lagmannsretten er enig med påtalemyndigheten i at fullbyrdet prosjektering iallfall må anses å foreligge når det søkes om igangsettingstillatelse, ettersom en slik tillatelse forutsetter at rammene for tiltaket skal være endelig avklart».
Under etterforskningen fant ikke Økokrim annet prosjekteringsmateriale enn det tiltalte hadde benyttet ved søknadene. Selv om arbeidet på den ene eiendommen ikke ble gjennomført, har tiltalte som prosjekterende beredt grunnen for det videre arbeidet.
Tjøme kommunes håndtering av saken
Dette er en sak fra det såkalte Tjøme-komplekset. Det må dermed også tas med i vurderingen hvordan det var mulig for arkitekten å gjennomføre de straffbare forholdene. Om dette skriver lagmannsretten blant annet lagmannsretten: «At kommunen har sviktet sin oppgave, gir etter lagmannsrettens syn uansett ikke grunnlag for å frikjenne den som bevisst, planmessig og illojalt har utnyttet svikten til egen fordel».
Straffutmålingen
Om straffutmålingen skrev lagmannsretten: «Sterke allmennpreventive hensyn tilsier tvert imot at det klart er behov for å reagere mot en utilbørlig og illojal omgåelse av regler som er satt til vern av allmenne miljøinteresser».
Videre ble det også – og det er viktig i disse saker – lagt vekt på at byggesaksreformen i 1997 overførte et betydelig ansvar fra kommunen til aktørene i byggesaken, og dette er et tillittsbasert system. Dommen understreker viktigheten av å gi riktige opplysninger til plan- og bygningsmyndighetene, spesielt ved bygging i strandsonen.
Arkitekten var ved Agder lagmannsretts dom i januar 2023 dømt for grov korrupsjon knyttet til et forhold hvor han i 2010 hadde ytt vederlagsfrie arkitekttjenester til daværende byggesaksleder i Tjøme kommune. For dette var arkitekten dømt til ni måneders fengsel. Forholdene i denne plan- og bygningssaken er i sin helhet begått forut for korrupsjonsdommen.
Straffen skulle derfor ikke utmåles strengere enn om forholdene hadde blitt pådømt samtidig. Påtalemyndigheten mente at hvis forholdene i denne saken hadde blitt pådømt isolert, ville straffen ligget rundt cirka fem måneder.
Tiltalte ble så idømt en straff av fengsel i 90 dager, som var i samsvar med aktors påstand.