Meninger / Debatt
Ingen myte at boligbygging reduserer boligpriser
Av Erlend Eide Bø
Å bygge mer for å senke boligpris i Oslo er en myte – et svar til Eide Bø
Løsningene på boligsituasjonen i Oslo ligger derfor utenfor Erlend Eide Bøs og Eiendom Norges nyklassisistiske markedsøkonomi, skriver Magnus Boysen.
Av Magnus Boysen
Løsningene på boligsituasjonen i Oslo ligger derfor utenfor Erlend Eide Bøs og Eiendom Norges nyklassisistiske markedsøkonomi, skriver Magnus Boysen.
Av Magnus Boysen
Magnus Boysen er arkitekt, styremedlem i Tøyen boligbyggelag og aktuell med boken «Boligmarked, eller hjem for alle».
Foto: Torgeir Holljen ThonErlend Eide Bø hevder i Arkitektur, 09/10 2025, at jeg ikke forstår tilbud/etterspørselsmekanismen i boligmarkedet når jeg sier at man ikke kan bygge ned boligprisene i Oslo. Han misforstår. Tilbud og etterspørsel gjelder.
I kapittel 2 i boka mi, «Boligmarked, eller hjem for alle», presenteres fire undersøkelser som viser at prisveksten år for år er høy eller lav i takt med antall boliger som sendes ut på markedet. Det har imidlertid ikke vært prisfall de siste 20 årene (prisfall i 2008 skyldtes bankkrisa (Lehman Brothers)) I 2016 steg boligprisene 23 % etter lav boligproduksjon.
I 2017 ble over 6 000 boliger produsert med lav prisvekst i 2018.
Hvorfor har ikke boligprisene falt tross prissvingninger og ulik utbyggingstakt over 20 år? De to viktigste grunnene er 1) tomteprisbonanza i Oslo og 2) lånefinansiert etterspørselspress.
Vi har derfor et Oslo-marked der tomtepris og andre fortjenester har hevet boligprisene så mye at selv høyt antall boliger ikke fører til prisfall, men lavere prisvekst. I stedet for å sette ned prisene i Oslo, bremser utbyggerne bygging på grunn av tusenvis av usolgte boliger i pressområdene..
Tomteprisene i Oslo: «Den usynlige elefanten» i markedsrommet
Tomteprisen er restsummen etter at alle andre kostnader trekkes fra salgspris. Dette gapet (residualsummen) er i dag over 30 % og steget fra noen få prosent i 2005. Man må spørre: hvorfor fører ikke SSB tomteprisstatistikk for en så viktig kostnadsdel i boligbyggeriet?
NRK-tomta på Ensjø gikk opp fra 150 millioner i 2012 til 800 millioner i 2021. Siden Eide Bø jobber i SSB kan han foreslå SSB-statistikk over tomteprisene.
Hvor mange boliger må bygges pr år for å senke boligprisene i Oslo?
Eide Bø spør meg: «Tror han da at uansett hvor mange boliger som bygges, så vil det alltid være en ny kjøper som er villig til å betale den samme høye prisen for å kjøpe? Også i boligmarkedet er etterspørselskurven fallende».
Problemet i Oslo er at prisnivået hindrer bygging av så mange boliger at prisene blir «fallende». Jeg har derfor spurt markedsøkonomene på Facebook om hvor mange flere boliger du må bygge i Oslomarkedet i dag for å oppnå 10 %, 20 % eller 30 % reduksjon i Oslos boligpriser?
Har ennå ikke fått svar.
Boken «Boligmarked, eller hjem for alle» har skapt debatt om boligprisene i Oslo.
«Bygge mer for lavere priser» er en myte i dagens Oslo.
Dette avsporer fra reelle løsninger på boligsituasjonen. Bø Eide sier «Å la utbyggere få bygge mer der folk ønsker å bo, løser ikke problemene for alle byens innbyggere, men gjøre det lettere å komme inn på boligmarkedet».
Halvparten av husstandene i Oslo har ikke høy nok inntekt til å kjøpe en bolig på 40-45 m2. Minstepensjonistene som leier, blir snart satt på gata pga ekstrem leieprisvekst. Markedsmodellen i Oslo er dysfunksjonell og løser ikke boligproblemene for Oslos innbyggere.
Boliger er et samfunnsbehov på linje med helsevesen. Med markedsmodellen i helse som for bolig, ville svært mange ikke ha råd til helsetilbud, som i USA. Løsningene på boligsituasjonen i Oslo ligger derfor utenfor Erlend Eide Bøs og Eiendom Norges nyklassisistiske markedsøkonomi.
