Drømmen om Oslo

Maktubalanse

Selv om trenden av eiendomsdrevet byutvikling også kan observeres i andre norske byer, er den mest synlig i Oslo. Bransjeorganisasjonen Oslo Metropolitan Area (OMA) synliggjør at de store eiendomsselskapene i Oslo har organisert seg for å påvirke politikken og pågående plan- og byggesaker.

Det er vanlig å kritisere Plan- og bygningsetaten (PBE), og det klages hyppig på lang saksbehandlingstid. Men en hovedårsak til saksbehandlingstiden er at gjeldende planføringer ignoreres, ofte for å få høyere arealutnyttelse.

Dette blir problematisk når fagetaten samtidig svekkes politisk og systemet med checks and balances går i oppløsning. PBE arbeider langsiktig for felleskapets beste. Politikere som er folkevalgt for en kort periode, og som ikke har fagkompetanse i byplanlegging, overstyrer gjerne fagetatene og lytter heller til bransjen.

Det finnes tilsynelatende heller ingen balanse i form av en tydelig politisk opposisjon mot denne kommersialiserte byplanleggingen. For oss er maktubalansen derfor først og fremst en faglig utfordring.

Manglende kommunal styringsevne og -økonomi

Liberalisering kan ofte være bra, men den fungerer dårlig når den gjennomsyrer hele byutviklingen – som ikke i seg selv er lønnsom. Byplanlegging er en balanse mellom ulike mål. Ved planlegging og styring av byens utvikling er det langsiktige mål, forutsigbarhet og innbyggernes konkrete behov og demokratiske rettigheter som må veie tyngst – ikke hvor markedet er størst.

Byutvikling trenger private initiativ og kapital, og dialog og samarbeid er viktig, men noen må styre utviklingen med klare samfunnsmessige mål. Kommunen bør ikke svekke seg selv og være konstant blakk, for da har den heller ingen troverdighet eller handlekraft. Manglende styring og økonomi går hånd i hånd.

Oslo svekker sin egen styringsevne ved å gi fra seg verktøykassen fagetatene sitter med, og gjør seg selv fattigere ved å fjerne eller senke eiendomsskatten og selge unna kommunal eiendom billig – for deretter å leie dyrt tilbake. Når kassa er tom, blir påstanden gjerne at staten ikke bidrar nok.

Manglende kommunal eiendomsutvikling

Hvorfor skal ikke kommunen selv drive langsiktig, lønnsom eiendomsutvikling? Hvorfor skal ikke kommunen styre mer selv?

Det virker både fantasiløst og som dårlig business at kommunen for eksempel solgte Tryvannstårnet med en tomt på 12 mål i marka for 14 millioner kroner. Markedsverdien var anslått til mellom 14 og 42 millioner, og eiendommen ble solgt etter én annonse på Finn. Det kom inn ett bud. Burde kommunen prøvd en gang til eller gått bredere ut?

Dette er en destinasjon kommunen også selv kunne ha utviklet hvis det hadde vært politisk vilje, og eventuelt solgt med verdiøkning senere. Salg av eiendommer «som de står» inngår i kommunens strategi om å selge fellesskapets eiendommer raskt og enkelt.

Når kommunens realverdier selges ut, svekkes også muligheten til å bygge skoler, barnehager, idrettsanlegg eller transportinfrastruktur når behovet oppstår.

Manglende boligpolitikk

Rundt 1980 eide Oslo kommune cirka 20 000 boliger. I dag er tallet omtrent halvparten. Samtidig har Oslos befolkning vokst med 60 %. Det skrives mye om at Norge trenger en ny boligpolitikk fordi det er mangel på betalbare boliger. Dette er først og fremst et byproblem og aller størst i Oslo. Den norske selveiermodellen fungerer greit på landet. Hvis de politiske partiene vil utvikle en ny boligpolitikk, bør den tilpasses byene.

Det er her boligmangelen er størst, og vanlige og svake inntektsgrupper ikke lenger har råd til å bo . Det mangler et tilbud av enkle, rimelige boliger som folk med gjennomsnittlige og lave inntekter kan betale for. Et større og mer regulert leiemarked i byene ville trolig løst mye. I byene er det flere studenter, folk i utdanning eller personer med midlertidige jobber som foretrekker å leie. Byene har et større mangfold av ulike mennesker.

I mange andre land er det mest vanlig å leie. For mange innvandrere er det ikke like normalt å eie som for nordmenn. Generelt er det mer gjennomtrekk og hyppigere flytting i byene enn på landet. Her spiller leiemarkedet en viktig rolle, men når dette er nesten helt uregulert, både når det gjelder priser og oppsigelsesvern, får vi en stor utsatt gruppe.

Manglende næringspolitikk

Det er ikke bare beboere som presses ut av en eiendomsdrevet byutvikling. Det samme gjelder ulike yrkesgrupper og næringer, som lokal produksjon, håndverksbedrifter og verksteder, men også små lokale butikker og innovative gründre som trenger litt plass. De havner i den kommersialiserte byplanleggingens blindsone.

Å la eiendomsverdi og avkastning styre, fører verken til en bærekraftig eller inkluderende by. En viktig målsetting i byplanlegging er å unngå unødvendig trafikk. Når slike næringer må flytte langt ut eller forsvinner, oppstår det ny trafikk inn og ut av byen. Denne utviklingen skjer i Oslo nå, blant annet i Hovinbyen. Etter hvert tilbyr byen ingen alternativer, mens behovet fortsatt er der.

Virkningen er økte kostnader for logistikk, transport og reparasjoner. Det ekskluderer praktiske yrker, bidrar til ulikhet og gjør byen mindre robust og motstandsdyktig. På lengre sikt gir det dårligere forutsetninger for å utvikle en ønsket sirkulærøkonomi og bærekraftig produksjon.

Det som bygges av nye arbeidsplasser, er kontorlokaler. Oslo risikerer å bli en mangfoldsfattig by av dyre boliger, kontor og underholdning. For å motvirke dette og nærme seg nullvekstmålet må kommunen ha en bevisst og langsiktig næringspolitikk – knyttet til en konkret lokaliseringspolitikk.

Manglende lokaliseringspolitikk

For lokaliseringspolitikken er plassering av offentlige funksjoner et sentralt verktøy. Med offentlige mener vi skoler, barnehager, parker, idrettsanlegg, men også større utdannings-, etats- eller kulturbygg. Hvor og når de bygges, har stor betydning for områdene de bygges i – og for byen som helhet. Offentlige bygg har ringvirkninger og er et av få verktøy kommunen har igjen. I Oslo oppfatter vi bruken av dette verktøyet som svakt, fraværende og tilfeldig.

Når det gjelder skoler, barnehager og idrettsanlegg, som henger sammen med nye boligområder, ligger kommunen stort sett etter boligbyggingen. For større offentlige bygg er strategien uklar. I Bjørvika gikk kommunen på kort tid fra ideen om at Operaen skulle være motoren i havnetransformasjonen, til å legge til både Deichmanske hovedbibliotek og Munchmuseet som store kommunale nabobygg. Som lokaliseringspolitikk for byen som helhet er dette høyt diskutabelt.

Kulturbygg av slike dimensjoner har store ringvirkninger; her overlapper de hverandre i ett lite sentralt område, mens andre bydeler mangler motorer. En god lokaliseringspolitikk bidrar til å utjevne sosioøkonomiske forskjeller i byen, mens en dårlig eller ensidig kan forsterke dem.

Manglende klimavennlig byutvikling

Det er bred faglig enighet om at vi må bo tett, bygge bærekraftig og unngå unødvendig trafikk for å nå klimamålene – og at byene spiller en nøkkelrolle. Men det betyr ikke at det er bærekraftig å fortette hele byen og bygge alt på nytt. Det mest klimavennlige og bærekraftige er bevaring, rehabilitering, transformasjon og utvidelse av eksisterende bebyggelse og infrastruktur.

I en eiendomsdrevet byutvikling er dette ikke umiddelbart lønnsomt. I stedet rives eksisterende bygg i stor skala (f.eks. i Hovinbyen), samtidig som det ropes om at det må bygges tettere og høyere. Man trenger ikke være byplanlegger for å forstå at evig fortetting på samme geografiske område ikke går i lengden. Til slutt går det ut over bo- og oppholdskvalitet, og historie og identitet går tapt.

En mer klimavennlig og bærekraftig tilnærming krever en annen estetisk forståelse av byen enn det mange kanskje forbinder med «pent og rent», og som ofte gjenspeiles i eiendomsbrosjyrenes glansbilder. Deler av byen vil kanskje likne mer på en uvanlig kollasj av ulike gamle og nye elementer. Slik byutvikling er mer ressurskrevende og kan bare realiseres med mer offentlig regulering og styring. 

Vi har en drøm

Vi har en drøm om at politikken våkner og ser at Oslo trenger en bypolitikk og byplanlegging som ikke bare mer er enn eiendomsutvikling, men noe helt annet. Vi drømmer om at Oslo ikke trenger å vokse til himmels for å komme i internasjonale magasiner, men heller setter pris på og tar vare på egne kvaliteter og mangfold. Vi drømmer om at de folkevalgte setter innbyggernes behov først og bruker byplanlegging for å utjevne forskjeller og skape bedre steder der det faktisk trengs.

Vi drømmer også om en klimavennlig og inkluderende by, der alle har råd til å bo og arbeide, med et mangfold av næringer og kulturtilbud og gangavstand til daglige gjøremål. Vi drømmer om en kommune som ikke er konstant blakk og handlingslammet, og om folkevalgte som stoler på at fagetatene er politikernes kunnskaps- og kompetansebase og som derfor styrker dem.