To nyttårsønsker til statsråd Bjørnar Skjæran

Bolig +-program

Tiden vi lever i er krevende. Over hele Europa, kanskje til og med hele verden, polariseres den politiske debatten stadig mer. Noe skyldes inntoget av sosiale medier som offentlige debattarena for 7-8 år siden. Like viktig er folks opplevelse av at barnas framtid fremstår mindre løfterik enn vår framtid fremstod da vi var unge. De sosiale ulikhetene mellom rike og fattige øker, og misnøyen blant folk likeså. Dette øker tilslutningen til de ytterliggående flankene på både høyre- og venstresiden av politikken.  Ulike former for sivil motstand og uro spres seg bla i Europa. Dette må Norge unngå.

For å gjøre verden mer holdbar trenger vi å utvikle «Den rettferdige byen», slik Susan Fainstain beskrev i sin bok «The Just City» i 2010, hvor hun påpeker at det er nødvendig å prioritere likhet, demokratisk deltagelse og sosial rettferdighet, ikke bare økonomisk vekst.

Kate Raworth beskrev i 2017 i boken «Doughtnut Economy: Seven Ways to Think Like a 21st Century Economist» at sosial rettferdighet for enkeltmennesker innenfor naturens økologiske tålegrenser er avgjørende for verdens langsiktige, økonomiske bærekraft. Rettferdighetsutfordringen er særlig påtagelig i storbyene hvor yrkesgrupper som lærere, bussjåfører, brannmenn og butikkmedarbeidere strever med å finne et sted å bo som de har råd til å leie eller kjøpe.

Den rettferdige byen må innfri folks rettighet til en god bolig. Boligen må være funksjonell, stor og lys nok, med gode planløsninger og og utført i varige materialer. Og den må være vakker; ikke som pompøs kopiarkitektur eller som selvhevdende landemerker tegnet av «starchitects», men som gode hverdagsområder tilknyttet byen rundt.

Eldrebølgen, unge og innvandrere vil kreve særlig boligoppmerksomhet framover. Ut fra dette bør regjeringen ved hjelp av Husbanken, byggebransjen, Norsk forskningsråd, utdanningsinstitusjoner og sivilsamfunnet (for eksempel gjennom Norges Vel) gjennomføre et tiårs innovasjonsprogram, «Bolig+»-programmet, for å løse fremtidens boligbehov.

Programmet bør ha som mål :

a) Utvikle ulike kollektive og individuelle boligtypologier.

b) Sikre statlig finansiering av en 3. boligsektor med hovedvekt på utleie.

c) Utvikling av modulbyggeri, for eksempel i tre, som også sikrer arkitektonisk kvalitet.

d) Gjennomføre erfaringsprogram for transformasjon av tomme bygg og utrangerte næringsbygg til boligformål rundt i Norge. Dette vil kunne gi et krafttak for å øke innovasjonen og produktiviteten i boligproduksjonen.

«Rett-på Byggesak»-hjemmel i plan- og bygningsloven

Plan- og byggesaksprosessene tar lang tid. Mange politikere og byggebransjen krever derfor økt standardisering og forenkling i regelverket. Det er sikkert mulige å spare tid ved å redusere kvalitetskravene. Samtidig, dersom vi skal rive mindre og fortette mer i de tettbygde stedene og byene vi allerede har, så vil plan- og byggesaksprosessene ofte kreve både skreddersøm og kirurgisk innpasning av nye prosjekter og arealbruk. Å beskjære lovverkets krav til boligkvalitet kan lett føre til at vi bygger fremtidens slum.

I stedet for å kreve stadig mindre dagslys, mindre lagringsplass og mindre boligstørrelser mener jeg gevinstpotensialet er mye større ved å fjerne visse prosessledd. Altså ikke redusere kvaliteten, men heller fjerne prosesser som gir dobbeltarbeide. Nyere tall fra byggebransjen viser at kostnadene for selve reguleringsarbeidet er relativt lave sett i den store sammenhengen, men kapitalkostnadene knyttet til de lange planprosessene meget høye. Særlig i en dyrtid med høye renter. 

Både i kommunal og statlig sammenheng skjer det mye dobbeltarbeid; flere faglige prosesser gjentas parallelt eller etter hverandre. Planprogram og konsekvensutredninger kjøres ofte parallelt med konseptvalgutredninger. Da er gjerne tre ulike sammensetninger av konsulentrådgivere involverte. Reguleringsprosessene med både kommuneplanens arealdel, områderegulering, detaljregulering og påfølgende byggesaksbehandling gir også betydelig dobbeltarbeid.

I Oslos kommunes arealdel, vedtatt i 2015, ligger en «Rett-på-byggesak»-mekanisme som åpner for at visse typer prosjekter, særlig boligprosjekter, kan behandles uten en reguleringsprosess. Planbestemmelsen er inspirert av «innføyningsbestemmelse» § 34 i den tyske planlovgivningen. Et tyvetalls saker har blitt behandlet av Plan- og bygningsetaten gjennom denne planbestemmelsen. Prosjekter med opp til 60 boenheter ble godkjent, slik som Aspelin Ramms prosjekt i Pilestredet 77-79, tegnet av Reiulf Ramstad.

Saksbehandlingen tok anslagsvis mellom 0,5 og 1,5 år. Mellom 1,5 og 3 år ble spart sammenlignet med en full reguleringsprosess på denne måten. Grunnlaget for en effektiv behandling av søknadene var også at arealdelen gir konkrete bestemmelser om hvilke kvaliteter det enkelte prosjekt skal ivareta. Enkelte tillatelser ble påklaget, men Statsforvalteren opprettholdt vedtakene, noe jeg tenker skyldtes at prosjektene samsvarte godt med arealdelens bestemmelser.  Kan disse erfaringene tas videre?

NBBL har høsten 2025 engasjert tysk-norske sivilingeniøren Vera Houck, mangeårig konserndirektør for boligutvikling hos USBL, til å utforske innholdet og hvordan den tyske lovhjemmelen for «Rett-på-byggesak» fungerer. Dette er meget gunstig. Houckss rapport gir både grundig kunnskapsgrunnlag, og illustrerende med mange eksempler at denne «innføyningsbestemmelsen» for bruk i byggesonen sparer mye tid.

5 kriterier må alle innfris for å kunne unnta reguleringsplikten: 

a) Det omsøkte prosjektet må ligge i en sammenhengende byggesone. 

b) Prosjektet må i omfang og karakter passe sammen med omgivelsenes egenart, bygningsmessige bruk, byggemåte og tomtens areal.

c) Prosjektet skal ikke medføre miljøbelastning i form av usunne boliger og arbeidsforhold.

d) «Stedsbildet», atså det estetiske uttrykket skal ikke påvirkes negativt.

e) Teknisk infrastruktur som vann og  strømforsyning skal være sikret. Den tyske lovhjemmelen kan brukes både alene eller i kombinasjon med reguleringsplaner dersom deler av et utbyggingsområde krever grundigere vurderinger.

Tyskland har en annen gjenreisningshistorie enn Norge, og den tyske panlovgivningen er også på noen ulik den norske. Den tyske «Rett-på-byggesak»-bestemmelsen» har likevel noe viktig å lære oss: Det er ikke antall reguleringsplaner som er avgjørende for om vi bygger en god by. Det er den arkitektur- og landskapsfaglige prosessen mellom utbygger og planmyndighetene knyttet til enkeltprosjektene som er avgjørende for kvaliteten.

Dette var også erfaringene fra bruken av Oslos «Rett-på-byggesak»-bestemmelse i min tid som leder av Plan- og bygningsetaten. Plan- og bygningsloven har allerede bestemmelser som gir rom for en «Rett-på-byggesak»-mekanisme. Med dette som bakgrunn bør departementets lovutviklere vurdere om ikke en lovtolkning vil kunne være tilstrekkelig for å innføre den tyske mekanismen på nasjonalt nivå også i Norge.  

Dersom kommunal- og distriktsministeren virkelig ønsker å få fart og kvalitet på den norske boligbyggingen, så håper jeg at disse to nyttårsønsker innfris iløpet av 2026.

Godt nytt år, Bjørnar Skjæran!