Vervet (kritikk) Tromsø

En logisk plassering

Verftet ble etablert allerede i 1848, og var en gang i tiden en av Tromsøs største arbeidsgivere. I 2018 ble driften avviklet, og tilbake lå et område som grenser til viktig historisk bebyggelse i Tromsø, blant annet det gamle festningsverket Skansen og arbeiderboliger som sammen skaper sjarmerende fargeglade gater. 

Tromsø kommune har en langsiktig plan om å transformere den industritunge strandsonen mot øst på Tromsøya til boligområder og nye bydeler. Samtidig arbeider kommunen etter et nullvekstmål og trenger å benytte det arealet som er tilgjengelig i byens sentrale deler. Plasseringen av Vervet er dermed logisk, og som fortetting og kobling mellom sentrum og nordligere bydeler. 

Området er regulert til 440 boliger, to hoteller og næringsareal, fordelt på ca. 72.000 m2. Mot vest grenser området mot den eldre trebebyggelsen, med to restaurerte små hus og ett leilighetsbygg, Corten-huset, samt det som vil bli Nord-Norges største hotell med sine 305 rom ved åpning. Mot øst ligger torget, som i sin tur grenser til en industribygning gjort om til restaurant. 

Den store boligmassen ligger øst for hotell og torg. Tre byggetrinn skal veve seg rundt en garasje der taket skal brukes til grøntareal, og gi plass til en bygning inneholdende fellesarealer og barnehage. Byggetrinn 1 og 2, som strekker seg langs områdets sørlige og nordlige side, er snart ferdigstilte. Et tredje byggetrinn med flere leiligheter og hotell, utsatt på ubestemt tid, venter i områdets østre del. 

De to første byggetrinnene, Fram og Gjøa, huser respektivt 138 og 189 leiligheter. Fram fronter området mot sentrum, og har første etasjen fylt med forretningslokaler. Bygningsmassen er delt opp i flere volumer med varierende høyder på fire til åtte etasjer, tilsynelatende tilfeldig. Fasadene varierer mellom tre- og metallkledninger og rytmen forstyrres av et virvar av balkonger og vindusutforminger. Fram huser noen av byens flotteste leiligheter. For en prislapp på over 18 MNOK kan en av de største bli din. 

En hard følelse

Gjøa ligger rett ved Tromsøbrua på områdets nordlige del. På samme måte som Fram er bygningsmassen oppdelt i volumer med forskjellige høyder, bredder og farger. Her varierer bygningene fra sju til elleve etasjer. Sørfasaden er kledd i tre, mens alle nord-fasader er dekket med innglassete svalganger for å klare støykrav.

Boligmassen i Gjøa lider av sin plassering. Her ligger flere små leiligheter enn i Fram. Nærheten til brua krever gjennomgående leiligheter, og langsmale volumer stables oppe på hverandre for å få inn flest mulige enheter. Planløsningene er ikke hyggelige. Mange leiligheter har soveromsvindu mot svalgangen, og luftes bare med en luke mot, ja, et lukket areal. Fasadens utforming er en bieffekt av leilighetenes typologier. Balkonger i forskjellige utførelser dekker nesten hele sørfasaden.

De høye volumene kaster også lange skygger over utearealene. Fellesområdet er fortsatt under utvikling, men domineres av den store fellesbygningen som blir enda en vegg i området. Følelsen av området er hard. Tunet i midten oppleves som uavklart med tanke på om dette er privat eller offentlig, og det er en lite velkommenende plass. Formvalg føles forhastede.

Boligområdet oppfattes som et produkt av utbyggerens lønnsomhetsmål. Typologiene på både boligblokker og leiligheter virker satt av mest mulig salgbar sjøutsikt og flest enheter, i stedet for å skape best mulig grunn for gode boliger. Innholdet former fasadene, og variasjon i materialer og detaljer brukes for å prøve å skape identitet. Fordeling i høyde og takform føles ikke gjennomarbeidet, men som tilfeldige drag. Resultatet blir upersonlig, og arkitekturen gir lite merverdi til plassen. 

Hva motiverer den høye prisen?

Men Vervet har et modig motto, som motsier seg observasjonene om en upersonlig bydel: «En bydel for alle». Hvis dette viser til de offentlige funksjonene på områdets sørside, kan man kanskje la det passere. Men hvis vi vurderer hvem som har råd å bo på Vervet, så nei. Til tross for sin upersonlige arkitektur har Vervet innkassert storgevinsten på boligmarkedet. Allerede i 2020 lå snittprisen per kvadratmeter på Vervet på 90.000 kr. Snittprisen per kvadratmeter i Tromsø i 2024 ligger rett i underkant av 60.000 kr.

Salgsprisene drives opp av flott utsikt, luksuriøse fellesfunksjoner og sentral lokalisering. I april i år lå en 3-romsleilighet i Gjøa ute til salgs med en prisantydning på 6,97 millioner og like stor fellesgjeld (det vil si en totalpris på rundt 14 MNOK.) Leiligheten har en felleskostnad på 37 750 kr per måned, men megleren mener at prisen er helt grei. Det rimer ikke at leilighetene selges for disse summene, med den arkitekturen det handler om. For de fleste er priser på dette nivået uoppnåelig, og en fantasisum for en 3-romsleilighet. Kanskje er det noe annet som også driver opp salgsprisene?

Tromsø har en turistsektor som vokser raskere enn hva kommunen og infrastrukturen klarer å håndtere. I 2024 økte overnattingstallene i Troms med 27%. Når hotellsengene ikke er mange nok, finnes det plutselig store penger å tjene på å leie ut private boliger. Antall enheter på Airbnb-markedet i Tromsø i starten av 2025 tilsvarte åtte hoteller av samme størrelse som det som er under bygging på Vervet nå.

Boligprisene i Tromsø har økt med 8,9% i 2024, og prisene på langtidsleie har steget med nesten 18% fra 2021 til 2024. Husbanken melder også i sin rapport «Statusvurdering om leiemarkedet 2024» at antall boliger i Tromsø som kunne ha blitt brukt til langtidsleie, men i stedet leies ut for kort tid med høyere gevinst, har økt med 1000% fra 2016 til 2024. 

Kommunen varsler om en kommende boligkrise i Tromsø, og et kraftig innstrammet leiemarked. Billigere boliger selges for korttidsutleie til dem som ønsker seg en ekstra inntekt, og for førstegangskjøpere blir det stadig vanskeligere å komme seg inn på markedet. Tromsøs boligmarked har i turismens fotspor fått voksesmerter.

Vervet spiller sin rolle i det her. Salgsprisene er høye – og i et miljø som kanskje ikke har så mange hjemlige kvaliteter, så kjøper man ikke nødvendigvis til seg selv. Her er det en mulighet for å gjøre en god investering som vil gi avkastning gjennom korttidsutleie. Hvis man ser seg rundt på Vervet, er tegnene tydelige: Et leiebilfirma. Nøkkelbokser overalt. Skilter med instruksjoner om hvordan man skal komme seg inn i leiligheter. Apartment hotel står det jo faktisk ikke på ett, men fire bygg. Hvor mange av boligene på Vervet er faktisk akkurat det – boliger?

Tilrettelagt for turisme

Jeg gjør en rask kalkyle. Per nå er det bygget 359 leiligheter på Vervet, fordelt på de små trehusene, Corten-huset, Fram og Gjøa. I skrivende stund finner jeg 124 av disse til leie på korttidsmarkedet. Det vil si 34% av de ferdigstilte leilighetene på Vervet. Når en tredjedel av leilighetene ikke lenger er boliger, påvirkes hele områdets atmosfære – som i sin tur kanskje skaper et enda mindre hyggelig bomiljø, men et enda mer attraktivt sted å investere i for utleie, da det egner seg så godt til det. Området tilrettelegges trinnvis mer for turister enn for faste beboere.

Hotellbyggeriet går i rasende fart i Tromsø for å møte turismens stadig voksende behov, og motiveres i stor utstrekning av forsøk på å lette på trykket på leiemarkedet. I et område som Vervet, der det allerede er satt av plass til to hoteller, og en tredjedel av boligmassen er ute på korttidsmarkedet, er det relevant å spørre seg om hva dette gjør med bolysten og eierskap til stedet? 

Vervet har havnet midt i en perfekt storm, hvor det handler om å få mest mulig lønnsomhet ut av prosjektet og turist-boomen. Planen for området var utarbeidet og bygningene tegnet lenge før turismen slo til ordentlig i Tromsø, men har likevel falt i turismens felle, med en arkitektur som i likhet med veldig mye annet av boliger som bygges i Tromsø, er formet for å få til flest mulige boliger, ikke best mulig boligkvalitet. 

Boligpolitikken må være en pådriver for bedre boliger som folk har lyst til å bo i, noe som i sin tur skaper mer liv i områdene rundt. Når politikken ser ut som den gjør, er det vanskelig å utvikle områder som har en merverdi utover det økonomiske. Arkitekten får en rolle som handler om å skape salgbare arealer på utbyggernes premisser, ikke innbyggernes.

For de få

Det sies at når et reisemål trender, så holdes besøkstallene høye i 20 års tid. Vi hopper frem 20 år, til mai 2045. Turismen i Tromsø har roet seg ned de siste årene, og de tidligere stappfulle hotellene sliter med å fylle rommene. Hotellprisene blir så lave at korttidsmarkedet har utspilt sin rolle, og en tredjedel av leilighetene på Vervet står plutselig tomme. Hva skjer da med områdets karakter?

Boligpolitikken i Tromsø må begynne å basere seg på innbyggernes premisser, og se på Tromsøs utvikling i et langsiktig perspektiv. Boliger er langvarige investeringer, både privat og på et samfunnsnivå. Politikken burde rette seg inn mot å bygge flere boliger som gir merverdi for beboere, og eierskap til sitt eget hjem. Tromsø lider av at alle skal få sin del av kaken, og prisnivået kan holdes høyt når det å kjøpe en bolig kan bli en egen virksomhet.

Hvis Vervet hadde blitt bygd på andre premisser, uten at ren gevinst var den drivende faktoren, er muligheten stor for at det hadde sett annerledes ut. Vervet har klart å etablere en del urbane rom som trengs i Tromsø – men faller gjennom når det kommer til boligene. Det som burde være en blomstrende bydel, er blitt preget av en arkitektur som er en bieffekt av lønnsomhet, og det som kunne blitt et levende boligområde, ble i stedet en investeringsmulighet i turismens ånd. 

Nå er Vervet ikke en bydel for alle – men en bydel for ganske få.