– Å senke boligprisene ved å bygge mer, er en myte

Enorm prisstigning

Boysen er sivilarkitekt og har jobbet i Plan- og bygningsetaten som planlegger, først og fremst med utvikling av Ensjø, et nytt boligområde med snart 7 000 boliger. Jobben besto i å utforme og anvende Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) og koordinere utbyggernes reguleringsplaner opp mot infrastruktur- og bokvalitetskrav. Boysen har tidligere prosjektert boliger og skoler.

En hensikt med boka var å forklare den enorme prisstigningen i boligmarkedet de siste 15-20 årene. 

– Boligprisene på Ensjø har steget to ganger kjøpekraften fra 2010 til i dag. Hvorfor? En årsak er at tomteprisene var cirka 10 prosent av boligprisen i 2010 og i dag ca. 30 prosent, sier han.

Krever regulering

På Ensjø er det bygget over 6000 av 7000 planlagte boliger. Tomteprisstigningen fra 2010 kunne ha redusert prisen for en tredel av boligene fra cirka 100 000 til 60-70 000 kroner per kvadratmeter, mener Boysen. 

– Det ville kreve regulering av tomteprisene og lovendring. I stedet har man latt utviklerne plassere denne avkastningen andre steder. To skoler er planlagt i områdeplanen for Ensjø, men mangler finansiering ifølge byrådet og kommunen. Beboere på Ensjø aksjonerer for å få bygd dem. 

Han kaller tomteprisene «den usynlige elefanten i markedsrommet». 

– De er «usynlige» fordi verken SSB eller Eiendom Norge fører statistikk over tomteprisene. Det er behov for å bygge mer, men det gir dessverre ikke rimeligere boliger. Over 100 000 nye boliger i Oslo-området har vært bygd de siste 30-40 årene. Samtidig steg boligprisene cirka tre ganger i forhold til inntektsnivå i samme tidsrom. Å senke boligprisene ved å «bygge mer», er en myte.

– Men hvorfor tror politikerne og utbyggerne på det da?

– Den markedshegemonisk tenkning de siste 40-50 årene får folk til å tro at prisene synker hvis man kaster flere varer ut i et marked. Det kan skje hvis kjøperne har nok penger og også kan la være å kjøpe. Det skjer ikke i et etterspørselsdominert boligmarked der folk må ha et sted å bo I vinterlandet Norge og ikke kan «velge» å la være å bo. Vil prisene synke hvis færre etterspør bolig? Nei, da stopper utbyggerne i stedet å bygge, som med dagens byggebrems.       

Ikke råd

Boysen vil altså ha en tredje boligsektor. En kort definisjon av det er et boligtilbudet til folk som tjener for mye til å bli tildelt kommunal bolig, og for lite til å kjøpe en nøktern bolig på boligmarkedet.

En tredje boligsektor finnes nesten ikke i Oslo, men behovet for slike boliger er enormt, mener han. Fagarbeiderindeksen til LO viser at husstander med fagarbeiderinntekt ikke har råd til å kjøpe en vanlig bolig i Oslo.

I boka viser Boysen en enkel undersøkelse ved å sammenligne SSB-statistikk over husstands-inntektene i Oslo med kostnaden til en 45 kvadratmeter toroms i Oslo. Minsteinntekt for å kjøpe en slik leilighet krever minst 780 000 kroner innenfor lånebegrensingsreglene.

Denne summen tilsvarer medianinntekten for husstander i Oslo.

– Det indikerer at nesten halvparten av Oslos husstander, 150-180 000 personer, ikke har inntekt til en toroms leilighet. Dette viser behovet og omfanget for tredje boligsektor i Oslo.

Ser til utlandet

– Hva er grunnen til at man får til dette i flere andre europeiske land?

– En grunn er at det blir stilt rimelige tomter til disposisjon. I Danmark har man Almenboligene som er blitt utviklet over lang tid med rimelige husleier, og slik at de nå akkumulerer overskudd til investeringer i nybygging av nye boliger. Folk inngår tidsubestemte leiekontrakter. Dette vil også være mulig i Norge. Da trengs statlige midler fra Husbanken, for å få det i gang.

– Regjeringen vil sette fart på boligbyggingen, og har snakket om å styrke Husbanken?

– Hittil har Husbanken vært rettet inn mot å gi bostøtte gjennom kommunene til fattigere familier. Startlån blir også gitt til husstander for å kjøpe bolig for å «komme inn på boligmarkedet». Det viktigste langsiktige tiltaket vil imidlertid være å gi prosjektlån eller -tilskudd slik at prisen på boligen går ned. Slike boliger må organiseres i borettslag, stiftelser eller leieboersamvirker og med kontrollert omsetting - for å unngå «penger under bordet».

Saksbehandlingsmyte

Arbeiderparti-regjeringen vil bygge 130 000 nye boliger, og av disse skal 20 000 være eierleiligheter i Oslo.   

– Men prisene vil ikke gå ned uten lovendringer og reguleringer. Det er helt nødvendig hvis renholdsarbeideren eller bussjåføren kan flytte inn, sier Boysen.

En annen myte mener han er at saksbehandling er årsak til boligprisstigningen.

– Tidligere statsminister Erna Solberg hevdet at saksbehandlingstid er årsak til boligprisstigningen. Dette inngår i fortellingen om at det offentlige «har skylda». Plan- og bygg i Oslo (PBE) viser til at det er over 10 000 «gryteklare» boliger, ferdig regulert og vedtatt i Oslo, og som ikke ennå er bygd. PBE har korte tidsfrister for å behandle private «innsendte» reguleringsplaner. Hoveddelen av tidsbruken ligger på utbyggersiden, sier Boysen, og viser til en rapport og undersøkelser gjort av Asplan Viak.

Tomtepriser og avkastningskrav er i konflikt med bokvalitet og pris, mener Boysen.

– Er målet med regulering og planlegging en vakker by med rimelige boliger, eller tomteavkastning? I de private boligreguleringsplanene viser utbyggere ønske om kvalitet og vakre boligområder, men bare innenfor tomtepriser og avkastningskrav. Når tomteprisen øker, stilles krav om økt antall etasjer, høyere boligpriser, dårligere boliger og skrinnere arkitektur, slår han fast.

Utviklernes hegemoni

Eiendomsinvestorer eier de fleste tomtene i Oslo, påpeker Boysen. Prosjektene på tomtene presenteres som kreativ byutvikling, men skal gi mer avkastning. 

Av og til tar uttalelsene deres mer pompøse former, mener han, og viser til direktør i Consult1 Øst, Geir Rognlien Elgvin, som i et debattinnlegg hos Arkitektur påstod at «Plan- og bygningsetaten saboterer byens fremtid», og kalte PBE-direktør Siri Kiellands formaninger om dialog for hykleri, siden etaten «stopper dialog med en ekstrem fiendtlig holdning til det som skal bygges». 

– Elgvin fremstår som et arrogant uttrykk for utviklerinteressenes hegemoni, selvbilde og definisjonsmakt. De sitter med makt og penger i sin egen «boligboble» – en bransje med spesielt lavt omdømme i befolkningen.

– På hvilken måte mener du Elgvin tilhører utviklersiden?

– Elgvin er direktør for Consulent1, et konsulentfirma som selger prosjektgjennomføringstjenester for byggebransjen og for enkeltpersoner. Consulent1 er jo formelt en uavhengig rådgiver, men påtar seg ansvar for å gjennomføre eiendomsutvikleres prosjekter og interesser. Det er jo det oppdragene deres går ut på.

Elgvin er blitt forelagt påstandene fra Boysen, men ønsker ikke å kommentere saken.

Arkitektenes handlingsrom

Boligprisstigningen innskrenker handlingsrommet til arkitektene og arkitekturen, mener Boysen. Tomtepriser og avkastningskrav i eiendomsmarkedet endrer boligen fra å være et hjem til en vare.

– Arkitektoppgaven går fra å designe en human ramme rundt mennesker, til «living in the box». Kvalitetskrav til boligplanløsninger, lys og sol og anstendige boligstørrelser kastes over bord. Dette preger boligarkitekturen og bidrar til Arkitekturopprøret. 

Arkitektbedriftene har begrenset mulighet til å påvirke rammene for oppdragene, mener Boysen. 

– Derfor har NAL et viktig ansvar om å gi konkret faglig kritikk av prosjekter i konflikt mellom tomteavkastning og gode og rimelige boliger forankret i god arkitektur, avslutter han.