Ny loftsveileder gir grunn til optimisme

Vi må våge å bruke handlingsrommet som nå er tilgjengelig til å bygge flere gode, trygge og klimavennlige boliger i eksisterende bygårder, skriver Frida Nilsen.

Av Frida Nilsen

Vi må våge å bruke handlingsrommet som nå er tilgjengelig til å bygge flere gode, trygge og klimavennlige boliger i eksisterende bygårder, skriver Frida Nilsen.

Av Frida Nilsen

Frida Nilsen er sivilarkitekt MNAL i byutviklingsfirmaet Sequoia.

Foto: Sequoia

Den tidligere loftsveilederen (rev. 2015) har i lengre tid vært utdatert. Etter lovendringen den 1. januar 2023, da unntaksbestemmelsen i Plan- og bygningsloven ble endret, har veilederen også vært til dels misvisende. Det har derfor vært et tydelig behov for en oppdatert veileder med klarere og mer praktisk anvendbare retningslinjer, både når det gjelder tekniske krav og estetiske hensyn.

I mange tilfeller har søknadsprosesser bygget mer på erfaringer enn på retningslinjene i veilederen, noe som har gjort saksbehandlingen lite effektive og uforutsigbare – både for utbyggere, arkitekter og kommunen.

Oslo har fremdeles et betydelig uutnyttet potensial i eksisterende bygårder. Konservative beregninger utført av oss i Sequoia, viser at byens gjenværende råloft kan romme flere tusen nye boliger, hovedsakelig innenfor Ring 2. Dette er områder hvor infrastrukturen allerede finnes, og hvor nye boliger kan etableres med opptil 60-70 prosent lavere klimagassutslipp enn ved tradisjonelle nybygg.

Loftsutbygging representerer dermed ett av de mest bærekraftige tiltakene vi kan gjennomføre for å øke boligtilbudet i sentrale deler av byen – uten å beslaglegge nytt areal.

Likevel har usikkerhet rundt tolkning av tekniske krav, særlig knyttet til heis og automatisk slokkeanlegg, lenge gjort slike prosjekter krevende å realisere. Mange har erfart utfordringen med sameier der enstemmighet kreves for installasjon av sprinkleranlegg, en øvelse som kun er gjennomførbar i teorien.

Kjernen i lovendringen av PBL §31-4 er derfor viktig. Lovendringen slår fast at dersom et tiltak på eksisterende bygg gir et bedre resultat enn å la bygget stå urørt, skal kommunen normalt kunne gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav, så lenge det vurderes som forsvarlig med tanke på sikkerhet, helse og miljø.

Dette innebærer at terskelen for å gi unntak fra krav som heis og automatisk slokkeanlegg i mange tilfeller bør være lavere enn før. Loftsutbygging fører som oftest til betydelige tekniske forbedringer, selv uten heis og sprinkleranlegg. Brannsikkerheten ivaretas dessuten gjennom en rekke andre brannsikringstiltak som uansett gjennomføres: Oppgradering av trappeoppganger, leilighetsdører, kjeller og loft, samt installasjon av heldekkende brannalarmanlegg.

I tillegg fører loftsutbygginger ofte til viktige estetiske og tekniske oppgraderinger, som takfornyelse og fasaderehabilitering – tiltak som forlenger byggets levetid, øker bokvaliteten og forskjønner bybilde. Mange sameier/borettslag velger å gjennomføre disse oppgraderingene fordi inntektene fra salg av loftsarealene gjør det mulig, uten å øke felleskostnadene.

Når vi leser den nye loftsveleideren, er det nok kanskje lett å være enig i den kritikken som fremmes både fra Sigrid Z. Heiberg og Herman Søndenaa på arkitektur.no og av andre. Men så må vi jo også stole på at Plan- og bygningsetaten har tatt bestillingen alvorlig, gjort gode vurderinger, og ønsker det samme som oss: flere, gode, brannsikre leiligheter i Oslo, med lavt klimagassutslipp.

Den nye loftsveilederen gir derfor grunn til forsiktig optimisme. Den tydeliggjør praksis som lenge har vært anvendt. Nå er det helt avgjørende at intensjonen i både loven og veilederen faktisk får gjennomslag i saksbehandlingen – her hviler et ansvar på PBEs ledelse.

Så får vi stole på Siri Kielland når hun sier i en pressemelding fra etaten 8. oktober, at «Denne endringen i Plan- og bygningsloven, med den nye unntaksbestemmelsen, vil åpne for at det oftere kan tillates loftutbygginger uten heis enn før».

Så gjenstår det å se, men både lovendringen og den reviderte veilederen gir grunn til optimisme. Vi må våge å bruke handlingsrommet som nå er tilgjengelig til å bygge flere gode, trygge og klimavennlige boliger i eksisterende bygårder. Det er en klok og nødvendig retning for Oslo.