Ny boligplan samarbeider med fagbevegelsen

Vil egentlig ikke bli boligbygger 

Ny boligplan er midt i planleggingen av et prosjekt der de skal undersøke mulighetene for fagforeningsstyrt boligbygging. Prosjektet er et samarbeid med Fagforbundet Oslo, Bygningsarbeidernes fagforening, Oslo Transportarbeiderforening, Handel og Kontor, NTL og Unionen fagforening, med bidrag fra LO.

Prosjektets første fase skal undersøke mulighetene for fagforeningsstyrt boligbygging.  

I stort handler arbeidet til Ny boligplan om å repolitisere bolig og ikke bare overlate det til markedskreftene.  

–  I dag prises boliger i stor grad etter hva de kan selges for i fremtiden, ikke hva det koster å bygge dem. I markeder med god tilgang på kreditt og få tilgjengelige tomter driver dette prisene oppover over tid, uavhengig av hvor mye som bygges. Svaret fra markedsaktørene er å deregulere slik at vi kan bygge mindre og dårligere leiligheter, og det er denne tendensen vi vil utfordre med kurset, sier Pløhn.  

– Boligspørsmålet er virkelig der det brenner for tiden for folk flest, og LOs fagarbeiderindeks viser at med de middels eller lave inntekter enten må flytte ut av byen, eller ta til takke med ustabile og dårlige boforhold på leiemarkedet. Arkitektfaget og -utdannelsen har lenge vært apolitisk. Arkitektene vil ikke kritisere oppdragsgivere. Men for oss er det merkelig å ta politikken ut av faget når arkitektur handler om samfunnsbygging, sier Steen-Chabert. 

Ta saken i egne hender 

Politiboligene ligger som sju rekkehus med fem vertikaldelte boliger i hvert hus, med innebygd carport. Arkitekt var Kirsten Sinding-Larsen (1898-1978), som tegnet flere boligprosjekter i samme periode.  

Husene ble bygget av politifolkene selv gjennom Politiets Selvbyggerlag. Ingen visste hvilket hus som de skulle få under bygging. Fordelingen ble avgjort ved loddtrekning da byggene sto ferdig.  

– Noe av det mest interessante er mentaliteten som prosjektet viser. De hyret inn en flink arkitekt, fikk tak i tomt og tok saken i egne hender. Det er den kulturen vi vil bygge gjennom dette nye samarbeidet med fagbevegelsen. Her fikk de det til og det er veldig inspirerende å se at husene står her fortsatt og er veldig fine boliger, sier Pløhn. 

Fagforeningene med på laget 

Ny boligplan har over lengre tid syslet med idéen om å få til et prosjekt der man utfordrer fagforeninger til å bygge egne boliger.  

– Mens vi planla hvordan vi skulle gå frem, og blant annet dro på studietur til fagforeningen Dansk Metal som nylig har bygd over 600 leiligheter for sine medlemmer i København, oppdaget vi at denne idéen om et fagforeningsstiftet boligbyggelag også sirkulerte i fagbevegelsen. Flere har tatt til orde for nettopp dette, og i mai i fjor vedtok LO-kongressen å vurdere å utrede å starte egne boligbyggelag, etter forslag fra Handel og Kontor, sier Steen-Chabert.  

– Hvis det er noen som er skikket til å bygge ikke-kommersielle boliger er det fagforeningene. De har arven, tyngden, og de organiserer mange av de som nå blir presset ut av byene. OBOS var jo opprinnelig et initiativ fra fagbevegelsen, og ble startet i samme situasjon som det vi har nå med et spekulativt boligmarked og dyre og dårlige leieboliger, sier Pløhn.

Eksempler i dagens boligmarked

Det finnes fortsatt noen fagforeninger som har utleieboliger. Lillo Boligstiftelse og NSB-POST-TELE er eksempler på boligstiftelser, etablert av fagforeninger, som leier ut boliger til medlemmene sine i dag.

– Begge stiftelsene fikk i sin tid festet tomt, som de senere har kjøpt. Mens Lillo Boligstiftelse finansierte sine boliger med yrkes- og velferdsmidler, fikk NSB-POST-TELE gunstig lån til ungdomsboliger hos Husbanken, sier Pløhn.

Prosjektet ledet av Ny boligplan starter til høsten. I første fase skal en organisasjons- og finansieringsmodell utvikles. De skal se på hvilke leiligheter man kan få til, til hvilken pris. I fase to skal de tegne et konkret eksempelprosjekt i Oslo, som vil illustrere det arkitektoniske potensialet som ligger i modellen de utvikler i første fase.

Medlemmer som produsenter og konsumenter 

Boligpolitikk er viktig for Bygningsarbeidernes fagforening fordi medlemmene både er produsenter og konsumenter av boliger, forklarer Vellesen.  

– Vi er bekymret over at mange av våre medlemmer står utenfor boligmarkedet og at de samtidig står i fare for å miste jobben, fordi det ikke bygges nok boliger.  

Vellesen viser til at LOs fagarbeiderindeks bruker nettopp en tømrer og en helsefagarbeider når de skal belyse typiske medlemmers kjøpekraft i boligmarkedet. I de største byene er det nærmest umulig for en tømrer og en helsefagarbeider med barn å komme seg på boligmarkedet.  

– Det er et stort dilemma for oss at det er et skrikende behov for boliger og at vi har de ledige hendene for å bygge dem, men at de likevel ikke bygges, sier Vellesen.

Oslo-planen: To rom og kjøkken 

Kurset ved AHO som starter til høsten, «Building Cost & The Oslo Plan», skal se på sammenhengen mellom boligkvalitet og byggekost. Kurset vil gå parallelt med utredningsarbeidet med fagforeningene, og Ny boligplan planlegger blant annet en felles studietur til Zürich med studentene og representanter fra de ulike fagforeningene som deltar i prosjektet om fagforeningsstiftede boligbyggelag.  

– Det handler om å se på hva boligbygging egentlig koster og hva som er mulig å få til for en pris som faktisk er tilgjengelig for folk med lave og middels inntekter, uten hjelp av den såkalte foreldrebanken, sier Steen-Chabert.  

Studentene skal utvikle plantyper og kalkyler i samarbeid med firmaet Bygganalyse. Kurset er bolk to av en kursserie, hvor forrige kurs ble avholdt ved AHO i 2025. Der gjorde man først en boligundersøkelse av små boliger, og en analyse av bokvalitet og minstekrav, før studentene fikk lage sine egne boligprosjekter innenfor samme ramme, som så ble stilt ut.  

– Høstens kurs bygger på erfaringene fra det forrige kurset, der studentene undersøkte hva en høvelig minimumsbolig kan være i dag. Et sentralt premiss for kurset var at byrådet i Oslo ønsket å senke leilighetsnormen uten noen faglig vurdering til grunn, sier Pløhn.  

Bakgrunnen for at de denne gangen velger å se på boligkvalitet og byggekostnad i sammenheng, er at regjeringen går inn for å lempe på regelverket for ulike kvaliteter, som for eksempel mengde dagslys i en bolig, under påskuddet at dette vil få ned boligprisene.  

– Om dette virkelig stemmer, er det vil vi se nærmere på, med familieboliger for lavinntektsgrupper som utgangspunkt. Gjennom semesteret vil vi hele tiden analysere hvordan pris og kostnad henger sammen. Hvor mye bolig var det mulig å få til på ulike tidspunkt i historien og hvem hadde råd til å bo der, sier Pløhn.  

– Hva er Oslo-planen det refereres til?  

– Oslo-planen var en boligtypologi Oslo kommune benyttet på 1920-tallet og tidlig på 1930-tallet i sine egne boligprosjekter, hvor man så på hvor mye bolig man kunne få med de midlene man da hadde til rådighet. Den varierte fra ett til tre rom, og den vanligste på to rom og kjøkken lå på cirka 50 kvadratmeter. Hundre år etter vil vi finne ut hva som ville vært dagens Oslo-plan med rådende kostpris, forklarer Pløhn.

Systemet som gjorde det mulig 

Politiboligene på Bøler er et av flere referanseprosjekt for boligbyggelagprosjektet til Ny boligplan. Den gangen var det mulig å få til blant annet fordi de fikk gratis festetomt av Oslo kommune. I tillegg fikk politifolkene statlig finansiering og boligene ble bygget på dugnad.  

–  Arkitekturen er nøktern, men boligene er veldig gode og har kvaliteter som er utilgjengelig for samme gruppe i dag. De er en del av en tydelig situasjonsplan på Bøler hvor man ser avtrykkene etter de ulike arkitektoniske ideene i planen, sier Pløhn.  

– Hvilke boligsystem var det som gjorde det mulig å bygge dette?  

– At kommunen hadde muligheten til å gi festetomten var sentralt. I tillegg kunne man få husbankfinansiering som boligbyggelag, sier Steen-Chabert.  

– Hva stopper kommunene fra å gjøre dette i dag, dersom det var politisk vilje?  

– Det kunne vært gjort noen mindre endringer i tomtefesteloven og plan- og bygingsloven. Kommunene kunne da også brukt reguleringsmakten ved å regulere tomter til ikke-kommersielle boformer. I 2025 ble en ny ordning tatt i bruk hvor man regulerte en tomt i Oslo til studentboliger. Det er interessant å se om dette grepet påvirker prisen, for da har man på en måte fjernet noe av det som er mest kostnadsdrivende, nemlig tomteprisen, sier Pløhn.

Kroken i taket  

Som så mange andre lignende prosjekter er politiboligene på Bøler for lengst frigitt til det åpne markedet. En av boligene ligger i dag til salgs for rundt 11 millioner kroner. 

Bent Erik Haakenstuen vokste opp på andre siden av gaten, men kjøpte seg selv inn i husrekken i 2003. Huset er siden totalrenovert, men inni carporten, hvor han har to motorsykler stående, henger en krok i taket som et minne om selvbyggerne.  

– En av politimennene i selvbyggerlaget dreiv med bil og motorer. Siden ingen visste hvilken bolig de fikk, ble det krok i garasjen i alle husene. Han skulle kunne heise opp motoren på bilen sin. I dag er bilene så store at de ikke kommer inn i garasjen, men kroken henger her!  

Kroken i garasjetaket til Haakenstuen dingler der som spor av en annen tids boligbygging. For Ny boligplan er det ikke kroken på døren men kanskje heller et sted å henge håpet om at fagforeningsstyrt boligbygging også tilhører fremtiden.  

– Vi må bygge opp en kultur igjen for å bygge boliger utenfor markedet. Vi håper derfor prosjektet med fagforeningene skal synliggjøre hvilke hindringer som finnes for en ikke-kommersiell boligsektor. Arbeidet vil også vise hva som er mulig for alle andre ikke-kommersielle aktører som også vil utfordre dagens rent markedsstyrte boligmodell, avslutter Steen-Chabert.