Ellen de Vibe snakker ut: – Vi sviktet de rimelige boligene i Fjordbyen

På glattcelle

I de Vibes tid som byplansjef åpnet byen seg mot fjorden, og byen fikk mer enn 60 000 nye boliger, store kulturbygg, ny T-banering, blant mye annet. «Bak fasadene» er en rar og morsom bok, som nitidig forklarer byråkratiske prosesser, med plutselig små oppbrudd av personlige betraktninger fra de drøye 20 årene hun ledet PBE, fra 1998 til 2019.

Blant annet skildres oppholdet på glattcelle etter å ha blitt arrestert for Y-blokka-demonstrasjon, der hun ligger på politistasjonen og studerer glattcelle-arkitekturen.

– Forlaget sa at jeg måtte både forklare hvilket system byutviklingen opererer under, samt få meg selv inn i bildet, si noe om følelsene som var i møtene og sånt, sier de Vibe.

– Det siste kommer ikke naturlig for deg?

– Nei, men det er morsomt når du begynner med det. Jeg kunne ikke gjort noe sånt som i Arthur Wøhnis bok om Fornebu, der han beskriver alle vedtak systematisk. Det hadde vært umulig å gjøre for meg i denne boka, fordi det er for mange prosesser og dokumenter.

Planlegging av Oslo har endret seg vesentlig siden årtusenskiftet, og å vise hvordan dette har skjedd, har vært et av hovedformålene med boka. 

– Det har vært en viktig utviklingsperiode i Oslos byutvikling, og det å fremstille prosessene og tankemodellene, planleggingsmodellenes utvikling er viktig i Oslos byutviklingshistorie.

Oslo-modellen

Hun kom inn i en periode da byplanleggingen var dominert av en markedsbasert forhandlingsmodell, såkalt prosjektstyrt byutvikling, der det ble ansett som det offentliges oppgave å legge til rette for markedet og flernivåstyring. Dette var også en tid da PBE hadde fått mye kritikk for frimerkeregulering, og manglende helhetstenkning, forklarer de Vibe. 

Hun tar utgangspunkt i den amerikanske planteoretikeren Susan Fainstein, som har beskrevet hvordan den neste planleggingsmodellen er en romlig, områdebasert modell. Denne tankemodellen tok PBE raskt i bruk ved å utvikle «Oslo-modellen», hvor blant annet planprogram og Veiledende Plan for det Offentlige Rom (VPOR) viste områdets overordnede byplangrep og hvilken infrastruktur som trengtes fremover. 

Fainsteins tredje modell, «Den rettferdige byen», dreier seg om effekten av byutviklingen for ressursvake grupper knyttet til transporttilbud, grønne strukturer, tap og gevinst ved det grønne skiftet, rimelige boliger og medvirkning i planprosessene.

Denne modellen har Oslo bare delvis gjennomført for eksempel med styrket kollektivtilbud og områdeløftene i byens østre deler. 

Oppgjør med havnesjefen

Den store skurken i de Vibes fortelling om Fjordbyen, er Havnevesenet. «Havnevesenet hadde nok helst styrt hele prosessen med Fjordbyutviklingen selv. Den rollen var ikke PBE villig til å gi dem. Vi var hovedstadens byplankontor», skriver hun, og påpeker også at hun og havnestyreleder Bernt Stilluf Karlsen nok manglet  gjensidig respekt for hverandres kompetanse om byutvikling og havnedrift.

– Jeg vet ikke om jeg skal si noe mer. Det var en krevende samarbeidsaktør. Som det forsåvidt har vært i mange av storbyene i hele Europa, tror jeg.

– Fordi de historisk hadde en sterk posisjon?

– Ja, og vi er jo kystland, sånn at etter krigen så trengte vi sterke sektorer og var det nesten bare Havnevesenet som hadde aktivitet i begynnelsen. Men egentlig dreier det seg om forvaltningsutvikling. Sektortenkning har sterke siloer, og at det har syntes veldig godt og synes fortsatt, som i helseforetak og sånt. Denne sektortenkningen må brytes ned. Vegvesenet var en av de første sektorene som begynte å skjønne at de bygde steder og ikke bare motorveier. Så kan man lure på om Nye veier skjønner det ...

Sammenstøt og samarbeid

– Du påpeker det mot slutten av boka, at forvaltningen generelt igjen blir preget av mer sektorisering?

– Man har gjort en del historiske sektormyndigheter til nesten kommersielle interesser. Tenk på alle de sykehusene som er plassert langt utenfor byene, som er helt i strid med alt man har av statlige planretningslinjer, planteori om kompakte byer og kort transport og så videre. 

– Selv om det var en del sammenstøt og tøffe samtaler også, så opplevde jeg at vi fikk til et veldig bra samarbeid med byggebransjen, fortsetter hun.

– Det er lett å tenke at det er en motsetning mellom kommersielle interesser og sterk statlig styring, men der er du ganske pragmatisk. Du er ikke fremmed for å kritisere utbyggerne, men samtidig er du skeptisk til at det offentlige skal bestemme for mye?

– Jeg tenker i hvert fall at det er helt urealistisk for eksempel i boligpolitikken at kommunene skal begynne å bygge masse boliger. Vi må bruke kompetansen der den finnes. 

De rimelige boligene som forsvant

Dette er likevel et av områdene der hun tar selvkritikk. I boka slår hun ettertrykkelig fast, i tilfellet fjordbyen:

«Vi sviktet de rimelige boligene, og brukte ikke grunneierrollen godt nok.»

Det er selvfølgelig noe man har hørt før, men ikke så direkte, fra den tidligere byplansjefens munn?

– Det er lettere for meg å si det nå, sier de Vibe.

Man ønsket jo en del rimelige boliger, men verken politikerne eller fagetatene hadde egentlig en operativ strategi og plan for å bygge fem eller ti prosent rimelige boliger i de ulike utviklingsområdene, forteller hun.

– Da det ble vedtatt for Bjørvika at man ønsket en viss andel rimelige boliger tror jeg politikerne visste at det nok ikke kom til å skje hvis man ikke ville bruke grunneierrollen effektivt. Det var nok slik at man politisk ikke ønsket at Hav eiendom, som er Havnevesenets utbyggeraktør, skulle forestå boligbygging. De fikk ikke lov til å bygge boliger selv, selv om de jo kunne ha gjort det. I dag er det mer vanlig at enten kommunale eller andre utbyggingsselskaper eid av det offentlige forestår den typen boliger. Men på det tidspunktet ønsket man ikke det. 

– Når blant annet konkurransen som Vandkunsten vant kom, så hadde Hav Eiendom fått anledning til å kjøre konkurranser på eget kjøl om boligbygging.

Politikernes ansvar?

Havnevesenets hovedfunksjon var først og fremst å drifte havna på en effektiv måte, og når de forestår byutvikling og selger grunn, som de fikk anledning til etter en lovendring som daværende justisminister Odd Einar Dørum fikk gjennom, så skulle likevel mest mulig av pengene gå til forbedring av havna og arealeffektivisering, og så videre.

– Havnestyret kunne kraftigere tatt opp med eierne sine, som var Oslo kommune, staten og nabofylkene, om man kunne sikre en viss andel rimelige boliger. 

Hav Eiendom skal ha foreslått en stiftelse med 200 rimelige boliger på Sørenga, som var en del av LPOs forslag for området. Men dette ble aldri noe av.

– Jeg antar at det var en blanding av at Havnevesenet ikke skulle forstyrres av for mange andre politiske hensyn og at man ikke ville at det offentlige skulle forestå boligbygging. Ut fra disse forholdene har man ikke ønsket politisk å si at når Hav Eiendom selger tomter, så skal man kreve en viss andel rimelige boliger. Det er beklagelig. Mange andre storbyer ute i Europa stiller slike krav. 

– Så det er politikernes feil?

– Jeg tenker det er et politisk valg om man ser behovet for å balansere boligmarkedet eller ikke, ja.

Prisreduserte boliger

– Kunne dere i PBE gjort noe annerledes da?

– Det vi og Eiendoms- og byfornyelsesetaten gjorde, var å fremme en handlingsplan for økt boligbygging. Der skrev vi en god del om hvordan man kunne få til boliger i områder som ikke var så attraktive. Vi anbefalte for eksempel at man skulle ha en strategi hvor man krevde mindre grunneierbidrag for utbygging av markedsvake og umodne områder. Så det gikk indirekte på å få til flere rimelige boliger, men ikke nødvendigvis i fjordbyen.

Etaten tok dette opp i forskjellige sammenhenger, erindrer de Vibe, men det var tydelig at vedtakene om en viss andel rimelige boliger aldri ble formidlet videre som en bestilling til de offentlige organene som eide arealene.

– Er det noen grunn til å forvente at det skal bli noe annerledes i nye utviklingsrområder i byen nå da, for eksempel Hovinbyen?

– OBOS har blant annet initiert boligkjøpsmodellene som hjelper folk å komme inn på boligmarkedet tidligere enn de ellers ville gjort. Om det egentlig er rimelige boliger kan man jo lure på. Det er det vel ikke, det er en annen måte å få finansiert boligene på.

I tillegg nevner hun Oslobolig, et tiltak startet opp i 2022 av kommunen, et samarbeid med OBOS og et par private utbyggere, som skulle bygge 1000 rimelige boliger innen fem år, men som har tatt lenger tid.

De har for øyeblikket mellom 150 og 200 boliger.

– Historien med prisregulerte boliger er over, tenker jeg. Det er likevel klart, slik jeg ser det, at du må ha en eller annen offentlig finansiering som kan bidra til «prisreduserte» boliger. Det vil også smerte første gangen, hvis man for eksempel selger arealer på Grønlikaia og Hav Eiendom sier at de som skal kjøpe tomt her må bygge 10 prosent rimelige boliger, som skal være 20 prosent under markedspris. Enkelte utbyggere har sagt at det først blir masse bråk. Men det bråket vil bare være der de første gangene, før det etter hvert blir en naturlig del av utbyggingen, som krav om parkering eller overvannshåndtering. Da vil det også kunne dempe tomteprisene. Men det trengs politisk vilje for å få det til.

Vil se til kontinentet

Ifølge de Vibe er det grunn til å advare om hva som kan skje hvis man ikke sikrer rimelige boliger til deler av befolkningen.

– Risikoen for sosial uro er ganske stor hvis man ikke greier å håndtere boligmarkedet mer balansert. 

Under forrige Oslo Urban Week var de Vibe med og inviterte planlegger fra byen Leuven i Belgia for å snakke om deres politikk for rimelige boliger. Her ble det ifølge de Vibe tydelig hva som må til:

– Du må ha politisk vilje. Leuven er en attraktiv universitetsby, og der sier de at all veksten de skal ha skal brukes til å gjøre byen mer rettferdig. Da må bystyret bruke den rollen de har, som planmyndighet, til å kreve opp til 40 prosent med en eller annen form for offentlig subsidierte boliger. Sannsynligvis må man særlig ha flere utleieboliger. Det er den mest innlysende måten boliger kan komme flere til gode over tid, erfarte Leuven.

– Er det realistisk her til lands, hvor eierlinja står så sterkt?

– Jeg tror vi må gjøre noe i hvert fall. Det trengs trolig også særskilte økonomiske tiltak i markedssvake området utenfor storbyene. Hvis ikke risikerer vi at vi ikke får folk i alle de yrkene vi trenger til å bosette seg i Oslo og andre storbyer. Og det vil føre til sosial uro, av typen gule vester i Frankrike, som man ser i mange land nå.

Renzo Piano-møte

I boka skriver de Vibe også, naturlig nok, om samarbeidet med politikerne.

Her er hun ikke så kritisk som man kanskje kunne tenkt, selv om hun for eksempel mener at rådhuset har fulgt opp den strategiske planen for Hovinbyen for dårlig.

– Det jeg syns var bra i min tid, kanskje med unntak av småhusplanen på slutten, var at det var et ganske omforent syn blant partiene på den overordnende byutviklingen. Man ville ha Fjordbyen, man ville ha småhusbebyggelse, og man visste hva man ville med kollektivtrafikken.

En minneverdig scene i boka er når de Vibe er kritisk til forslaget om utbygging av Astrup Fearnley-museet på Tjuvholmen, som lå an til å bygge ned alt for mye av parkområdet. Hun ble invitert til Genoa i Italia for å drøfte prosjektet med stjernearkitekten Renzo Piano, men takket nei da prosjektet brøt med bystyrets vedtatte reguleringsplan. Noen uker senere fikk hun se et helt nytt prosjekt, som hadde tatt høyde for etatens innvendinger. «Vi må jo være lydhøre for hva det er Oslo by ønsker», skal Piano ha fortalt henne.

Etter dette skriver de Vibe om hvor viktig bestillerrollen hos utbyggere er for å oppnå kvalitet. Det ville være flott om norske utbyggere og arkitekter kunne være like ydmyke og lydhøre som Renzo Piano, skriver hun.

– Det er klart det har vært episoder med utbyggere og deres konsulenter hvor det har vært drevet ganske kraftig hersketeknikk, særlig mot noen av våre yngre saksbehandlere. Da syns jeg også at begrepet tillit har blitt litt misbrukt.

– Hvordan da?

– Når PBE sier noe man er uenig i, så går man noen ganger ut i media og sier at man har fulgt alle planer, men når man ettergår saken, så ser man at det ikke er riktig. Så sier utbyggeren at det mangler tillit. Da er det er bedre å argumentere mot det faktisk innholdet. Og å ta diskusjonen direkte med etaten.

Streng og myndig

– Du har rykte på deg for å ha vært en bestemt og ganske streng og myndig person i rollen som PBE-sjef. Er det personlige egenskaper hos deg som gjorde at det ble som det ble, tror du?

– Jeg er jo en ganske utålmodig sjel, og som jeg skriver i boka, er det utrolig viktig at det offentlig sitter fremoverlent på stolen. Det er nok av drivere som forsinker og har en tendens til å gjøre forvaltningen mer byråkratiske. Du beskriver meg nok riktig, jeg har vært streng og myndig, og samtidig har jeg fått høre at man kunne være dønn uenig i hva jeg sa, men man visste hvor man hadde meg, og at vi som etat sa fra tidlig og også var løsningsorienterte.

Det er litt av nøkkelen hun prøver å få fram i boka, legger hun til, at kommunen må vite tidlig hva den vil. 

– Hvis kommunen er tydelig, så er utbyggerne også lydhøre.

– Men hvor mye makt har man i den posisjonen? Når jeg leser boka syns jeg det er en tendens til at du tar ære for det når det ble bra, mens når det ble dårlig så kan du skylde på at noen andre tok beslutningene, for å sette det litt på spissen?

– Alle som er med i en sånn prosess må jo ta ansvar. Også PBE. Det kan godt hende at for eksempel noe av volum- og fasadeutformingen i noe av Ensjø-bebyggelsen kunne vært stilt strengere krav til. Vi gjorde også en evaluering på Ensjø som viste at noen av grøntstrukturene ble musespist av nedkjøringsramper og den slags. Så det er alltid noe man kan lære, og som kunne vært gjort bedre.

– Er politikerne for visjonsløse? 

– Nei, Høyre var visjonære da de pekte mot himmelen og sa: «Vi ønsker Fjordbyen!», og det rødgrønne byrådet var visjonære da de pekte mot himmelen og sa: «Vi vil ha bilfritt sentrum!»

– Men nå til dags snakker politikerne mest om å forenkle prosesser?

– Ja, og det er bra det. Men man står i fare for å kaste kvalitetsbabyen ut med badevannet. Og det er heller ingen valgvinner å si at nå skal leietakere ha like fradragsmuligheter som selveiere.

– Det er en av de større utbyggerne som sa til meg at vi sviktet de rimelige boligene i Fjordbyen. Det er riktignok 450 studentboliger i Bjørvika ...

– Men de er ikke så rimelige engang?

– Nei, det er akkurat det. Det er mange av oss som kanskje kunne gjort mer i Bjørvika.

Fra fjordby til trafikkmaskiner

Nylig har det vært mye diskutert om kommunen klarer å sørge for at det bygges nok skoler og sosial infrastruktur til alle boligene som bygges.

Her mener de Vibe at både politikerne og etatene har fulgt for dårlig opp.

– Men hvis planleggingsmetodene har blitt så gode, hvorfor har man ikke fått til det?

– I et parlamentarisk system så er byrådene ganske solitære, med ansvar for sitt felt. Du mangler en administrativ leder som kan se alt sammen i sammenheng, bringe de ulike etatsdirektørene sammen, sier hun, før hun legger til:

– Hvis du løfter det helt på metanivå, så kan du jo si at det er et økonomisk spørsmål til slutt. Og det er kanskje mer behagelig å ta enkeltsakene enn det store grepet og si, «nå må vi vente to år med å kutte eiendomsskatten for å få til de to skolene som trengs.»

– Fjordbyen er jo heller ikke helt ferdig, Filipstad og Grønlikaia gjenstår. Og det har blitt bråk om utnyttelsen på Grønlikaia. Det har blitt påpekte at noe av problemet er at hele Bjørvikaplanen hadde en total mengde areal, og så må Grønlikaia ta igjen det som er gjenstår?

– Det kan være litt misvisende å si det sånn. Det er riktig at det var et minimum kvadratmeter gulvareal som skulle bygges. Men da havnevesenet fremmet sin reguleringsplan for Sydhavna, så skjøv de grensen for havna nordover, og gjorde byutviklingsområdet mindre og mindre. Og det er et veldig godt spørsmål om det egentlig var nødvendig, men det ble resultatet. Så sa Havnevesenet at de skulle ta på seg risikoen, fordi det ble jo påpekt at det var en risiko med tanke på den samlede rammen. Og da sa Havnevsenet at det skulle de ta ansvar for. Og dermed kjører de planer nå som egentlig har en for høy utnyttelse.

– Hvordan ender det?

– Det vet jeg ikke. Og når jeg sier det jeg sier, så gjør jo Havnevsenet det de har fått anledning til ved at bystyret vedtok Sydhavnaplanen, bare så det er sagt. Og jeg tror at det som skjer ut mot sjøfronten der blir helt fint, men om det som ligger bakenfor blir like bra, med disse ganske tykke høyhusene, det er et annet spørsmål.

– Det er utrolig viktig at kommunen tar en aktiv lederrolle i for eksempel Hovinbyutviklingen, sier hun, som på mange måter er mye vanskeligere enn Fjordbyen, fordi du har mange flere eiere, og en rekke infrastrukturbarrierer.

– I stedet for fjorden har du motorveier?

– Ja, nettopp.

Å finne nye kreative løsninger er en plikt for forvaltningen, mener den pensjonerte byplansjefen. Eller som hun skriver til slutt i boka: «Vi må ville og tørre. Da kan vi skape den rettferdige byen vi alle ønsker oss».