Har kartlagt Oslos potensial: – Vi har mer plass enn vi tror

– Arealet finnes

Wenche Andreassen fra BUILT arkitekter har vært med på å utarbeide rapporten, som er med og utgjør faggrunnlaget til ny klimastrategi for Oslo. Arkitektur tok en prat med henne i forkant av presentasjonen.

– Kan du si kort hva dere har funnet ut av?

– Vi har funnet ut at vi kan realisere alt arealbehov i Oslo fram til 2040 uten å bygge ned mer natur.

Rapporten konsentrerer seg om bolig, påpeker Andreassen, men at det likevel gir en pekepinn også på annet arealbehov, ettersom det er boliger som også driver behovet for annen utbygging.

– Det finnes veldig mange benspenn på vei til realisering, og vi har kun sett på dette i makroskala, men konklusjonen er likevel at arealet finnes.

Alt det som er vanskelig

Et av premissene gitt av Klimaetaten var å se bort fra alt av reguleringer, eiendomsgrenser, støv, lys, luft og andre ting som potensielt gjør det vanskelig.

Det handler selvfølgelig mye om penger, påpeker hun. For de som bygger er det vanskelig å få økonomi av det, særlig med mye usikkerhet knyttet både til verdier og tid.

– Tar saksbehandlingen syv måneder eller syv år? Sånn usikkerhet har mye å si.

Andreassen mener det er viktig at arkitekter engasjerer seg i slikt arbeid, også på makronivå.

– Å gjøre gode analyser er en form for risikoreduksjon vi kan være med på. Vi i BUILT har utviklet gode metoder for å skalere opp og jobber mer systematisk med eksisterende bygg, også de som ikke har kulturminneverdi. Det åpner seg mange muligheter når man ser på alle slags bygg, og etterhvert gjenkjenner man også forskjellige typologier med felles kjennetegn.

Motiverende tall

– Min første reaksjon var: Er det nødvendig, eller var det egentlig åpenbart at potensialet ligger her, sa PBE-direktør Vera Houck i panelsamtalen etter presentasjonen.

Hun lander likevel på at det er viktig.

– Vi vet alle at plan- og bygningsloven er laget for nybygg, og ikke transformasjon. Å se sånne tall som dette motiverer, sa Houck.

Gro Sandkjær Hanssen påpekte at en utfordring lenge har vært den manglende oversikten over tapt natur. Fra og med NRKs kartlegging fra 2024 har dette endret seg.

– Gigasteget man har gjort her, er å utvikle en metodikk for å følge sumeffekten over tid. Det gir politikerne et bedre grunnlag for å velge strategi når de skal gjøre noe med boligbehovet framover. Metodikken gjør oss til et litt mer sivilisert samfunn.

Rightsizing og garasjer

Analysene av eksisterende bygningsmasse viser et samlet maksimalt potensial på 86 527 nye boenheter.

Etter justering for usikkerhet i datagrunnlag, gjennomføringsbarrierer og realistisk realiseringsgrad gir et konservativt scenario 25 790 boenheter – tilsvarende 30 prosent av maksimalt potensial.

I rapporten pekes det blant annet på loftsutbygging, rightsizing (dele eneboliger, lage hybler) og å gjøre frittstående garasjer til egne boenheter.

De største bidragene kommer fra påbygg på eksisterende boligbygg (25 236 maks potensial/12 618 konservativt potensial) og transformasjon av kontorbygg og utvalgt sosial infrastruktur til bolig, som bidrar samlet med 25 160 boenheter i maks scenario og 8 050 realistisk, fordelt på bygg med ulik egnethet og justeringsfaktor.

Realisering av potensialet forutsetter tilrettelegging på flere nivåer, heter det i rapporten. Kommunen kan legge til rette gjennom forenklede søknadsprosesser for tiltak innenfor eksisterende volum, som loftsutbygging og etablering av sekundærenheter. 

Økonomiske insentiver vil være avgjørende, for eksempel gjennom grønne lån med gunstige betingelser for prosjekter som oppfyller miljøkrav. Siden ombruk av eksisterende bygningsmasse typisk har lavere klimaavtrykk enn nybygg, vil mange transformasjonsprosjekter kunne kvalifisere for grønne lån som kan være avgjørende for om prosjektene lar seg realisere. 

Dokumentavgiften på 2,5 prosent av kjøpesummen påløper ved kjøp av eiendommer med eksisterende bygg, og utgjør en betydelig ekstrakostnad som svekker lønnsomheten i transformasjonsprosjekter. Ved nybygg på uregulert tomt faller avgiften bort eller er betydelig lavere, noe som gjør transformasjon mindre konkurransedyktig sammenlignet med nybygg.

Les hele rapporten på Oslo kommunes nettsider.