Aktuelt / Bransje
Det er svært positivt at Plan- og bygningsetaten (PBE) vil gjøre det enklere å få flere prosjekter behandlet direkte som byggesak. PBE: Rett på byggesak . Det kan bety raskere boligbygging, mer transformasjon og mindre unødvendig riving.
Men skal «Rett på byggesak» bli en reell reform, holder det ikke at PBE ser på dette alene. Skal ordningen bli mer enn en god intensjon, må den være et tverretatlig og politisk prosjekt.
For hva skjer når prosjektet møter behovet for å sikre bidrag til offentlig infrastruktur? Alt for ofte blir kravet om infrastrukturbidrag en billett til en lang reise i Oslos plansystem.
Kommunen kan ikke kreve at en utbygger inngår en utbyggingsavtale. Samtidig kan en reguleringsplan inneholde rekkefølgekrav som gjør at utbyggingen ikke kan gjennomføres før nødvendig infrastruktur er etablert eller sikret. Plan- og bygningsloven kapittel 17
Dermed oppstår et paradoks: Kommunen kan ikke si «du må inngå en utbyggingsavtale». Men hvis prosjektet først må inn i en reguleringsplan med rekkefølgekrav, kan utbygger i praksis bli avhengig av nettopp en slik avtale for å komme videre.
Det er ikke urimelig at utbyggere bidrar til nødvendig infrastruktur. Problemet oppstår når behovet for å sikre finansieringen blir selve begrunnelsen for å kreve reguleringsplan. Da bruker vi plansystemet til å løse et finansieringsspørsmål. Det bør vi absolutt slutte med.
Et infrastrukturbehov er ikke det samme som et reguleringsbehov.
Et transformasjons- eller infill-prosjekt kan utløse behov for oppgradering av offentlig infrastruktur uten å trenge en full reguleringsplan. Dette er særlig relevant i den eksisterende byen, hvor mange prosjekter endrer bruk eller transformerer bygg uten å endre bystrukturen vesentlig.
Nå har kommunen fått et nytt verktøy.
Lovendringene som trådte i kraft 1. juli 2025, innførte Plan- og bygningsloven kapittel 12 A. Bestemmelsene åpner blant annet for hensynssoner med grunneierfinansiering av infrastruktur. Innenfor en slik hensynssone kan tiltakshaver pålegges et kostnadsbidrag ved søknad om igangsettingstillatelse, basert på infrastruktur, kostnader og bidrag som er fastlagt på forhånd.
Kapittel 12 A bør brukes til å få flere prosjekter direkte til byggesak – ikke til å sende dem inn i plansystemet. Det kan blant annet skje gjennom en mer omfattende områdemodell, fremfor individuell forhandling prosjekt for prosjekt på detaljplannivå.
I mange deler av Oslo er det ikke ett enkelt prosjekt som skaper behov for ny eller oppdatert infrastruktur. Det er summen av mange prosjekter over tid.
Da er det lite logisk å løse finansieringen gjennom individuell forhandling med hver utbygger i en plansak. En områdemodell kan være mer forutsigbar. Kommunen kan på forhånd fastsette:
– hvilken infrastruktur som skal finansieres
– hvilke tiltak som omfattes
– hvordan kostnadene beregnes
– hvilken andel kommunen selv dekker
– hvordan bidragene fordeles
– når bidraget skal betales
Da får både kommunen og utbyggerne forutsigbarhet. Og viktigst: Vi kan skille finansiering fra reguleringsbehov. Det er nettopp dette «Rett på byggesak» bør handle om.
PBE kan ikke gjøre dette alene. De kan åpne døren til byggesaken, men hvis EBY og BYM samtidig holder den lukket fordi et infrastrukturbidrag er vanskeligere å håndtere på tiltaksnivå, har reformen bommet. På politisk nivå må derfor Oslo kommune etablere et tydelig, felles prinsipp:
Behov for infrastrukturbidrag skal ikke i seg selv utløse krav om reguleringsplan når de øvrige planfaglige forholdene kan avklares i byggesaken. Dette må gjelde på tvers av etatene.
Hvis prosjektet innordner seg eksisterende bystruktur, ikke har vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og nødvendige avklaringer kan dokumenteres, bør utgangspunktet være byggesak.
Mener kommunen at prosjektet skal bidra økonomisk til nødvendig områdeinfrastruktur, må kommunen samtidig ha et standardisert, transparent og etterprøvbart system for å håndtere dette.
Det er særlig viktig når målet er mer transformasjon. PBE sier selv at «Rett på byggesak» skal gjøre det enklere og mer attraktivt å transformere eksisterende bygg fremfor å rive og bygge nytt. Da må regelverket og den kommunale praksisen trekke i samme retning.
Hvis et eksisterende bygg kan transformeres uten vesentlige planmessige virkninger, men likevel må gjennom en reguleringsprosess fordi kommunen ønsker å sikre et infrastrukturbidrag, skaper vi en unødvendig terskel for nettopp den typen prosjekter reformen skal fremme. Transformasjon blir mer tidkrevende, kostbar og usikker – mens riving og nybygg i noen tilfeller kan fremstå som det enklere alternativet.
Det ville være et ganske spesielt resultat: En reform som skal gjøre det enklere å ta vare på og transformere eksisterende bygg, kan i praksis bidra til at det blir mer attraktivt å rive dem.
Derfor må infrastrukturbidrag kunne håndteres uten at transformasjonsprosjekter automatisk skyves over i plansystemet. Kommunen bør heller bruke de nye mulighetene i kapittel 12 A til å etablere forutsigbare ordninger for områdeinfrastruktur.
Oslo kommune bør derfor forplikte seg til tre enkle prinsipper:
1) Flere tiltak rett på byggesak
Transformasjon, infill og bruksendring bør kunne behandles direkte når tiltaket ikke har vesentlige planmessige virkninger.
2) Infrastruktur skal ikke utløse plansak
Behovet for et infrastrukturbidrag må kunne håndteres i byggesak uten at prosjektet automatisk utløser et plankrav.
3) Samordnet praksis på tvers av etatene
PBE, EBY og BYM må ha et felles system for å avklare og sikre infrastrukturbidrag. Kapittel 12 A bør brukes til transparente områdemodeller der det er hensiktsmessig.
Da kan vi få det beste fra to verdener: Utbygger får en raskere og mer forutsigbar prosess, mens kommunen får et reelt virkemiddel for å finansiere nødvendig offentlig infrastruktur.
Det er dette som blir testen på om «Rett på byggesak» blir mer enn sedvanlig snakk: Ikke om PBE kan behandle flere saker som byggesaker – men om hele Oslo kommune, både administrasjon og politikere, klarer å la dem forbli byggesaker.
Hvis kommunen mener alvor med raskere boligbygging, mer transformasjon og mindre riving, bør infrastrukturbidrag på tiltaksnivå bli en integrert del av reformen – ikke en grunn til å sende prosjektene tilbake til plansystemet.
