Samarbeidende områdeplanlegging: Hva skjer når eiendomsaktører og kommunen blir medspillere?

Forskningen viser at samspillsmodeller gir bedre samhandling og leveranser, og at det som driver dette er kjente faktorer som felles visjon, integrert team, tidlig involvering, åpen kommunikasjon og klare roller.

Tekst av Hildegunn Gutvik og Gro Sandkjær Hanssen

På Rosenholm i Oslo har Plan- og bygningsetaten gått inn i et formelt samarbeid med fire grunneiere, ledet av OBOS, om en felles områdereguleringsplan for 2000 boliger. Her en illustrasjon av prosjektet

Illustrasjon: Asplan Viak/ Dyrvik arkitekter

Det er nytt at kommuner og eiendomsaktører setter seg på samme side av bordet for å utvikle og levere områdeplaner sammen. To pilotforsøk har gitt oss de første erfaringene, og de peker i positiv retning. Mye hviler på at planleggerrollen går fra å se på seg selv som saksbehandler til å se på seg selv som koordinator.

På Rosenholm i Oslo har Plan- og bygningsetaten gått inn i et formelt samarbeid med fire grunneiere, ledet av OBOS, om en felles områdereguleringsplan for 2000 boliger. I Larvik vedtok kommunestyret i 2023 et planprogram med prinsipplan for Bergeløkka, utviklet med Fritzøe Eiendom. Casene er ulike i størrelse, antall aktører og hvilken plan de leverer. Felles er forsøket på å bryte ut av den vante forhandlingslogikken og levere én plan partene står sammen om.

Plan- og bygningsloven har lenge hatt som et av sine fremste formål at planleggingen skal samordne sektorer og forvaltningsnivåer. Planleggingspraksisen har likevel vært dominert av forhandlinger på flere nivåer og av økende saksbehandlingstider. Når byene nå skal transformeres, og takten skal økes, kreves en samordningskapasitet dagens praksis mangler.

Samspillsmodeller har siden 2000-tallet vært utviklet i bygg- og anleggssektoren. Forskningen viser at de gir bedre samhandling og bedre leveranser, og at det som driver dette er kjente faktorer som felles visjon, integrert team, tidlig involvering, åpen kommunikasjon og klare roller.

Funnet fra Rosenholm og Bergeløkka er at det samme rammeverket gir mening også på plannivå, der den brede samordningsjobben skal gjøres. Det som går igjen, er felles visjon, at kommunen har ett kontaktpunkt mot utbygger, et integrert kjerneteam og at de sentrale partene sitter sammen og jobber jevnlig gjennom prosessen.

På Rosenholm er områdereguleringen for første gang organisert som et formelt prosjekt. Det kobler to verdener som vanligvis lever side om side: den brede samordningsjobben i plan og gjennomføringskraften fra prosjekter. Det bygger også inn et felles mål om gjennomførbarhet allerede i planfasen, som har potensial til raskere realisering.

En sentral lærdom fra pilotforsøkene handler om rolleforståelse. På Rosenholm tar kommunens prosjektleder en helt annen rolle enn den tradisjonelle saksbehandlerrollen. Da samles ansvaret hos prosjektlederen: Ett kontaktpunkt for utbygger, koordinator på tvers av kommunens etater, oversetter mellom logikker, og skjærer gjennom når avveininger må gjøres.

Hildegunn Gutvik, seniorrådgiver i Agenda rådgivning.
Foto: Siw Pessar

Dette gir en mer helhetlig plan og motvirker at utbygger blir kasteball mellom fagetatene. Også på Bergeløkka samles ansvaret hos én kommunal koordinator. Dette er en brobyggerrolle, kjent fra forskning på koordinator- og boundary spanner-funksjoner.

Som brobygger jobber koordinatoren langs to akser samtidig: den ene er relasjonen ved samspillsbordet, mellom kommunen og utbygger; den andre er innover i sitt eget bakland, der hver part må drive forankringsarbeid og ha med sin egen organisasjon på reisen.

Erfaringen fra pilotene antyder at den andre aksen blir vanskeligst og krever en omfattende jobbing. Sektoretater som ikke er tett involvert, kan opptre som uforutsigbare aktører selv når saken er avklart ved bordet. Skal lærdommen overføres til ordinære reguleringer, må kommunen anerkjenne koordinatorrollen som en viktig del av planleggerens oppgave og gi den et tydelig mandat. Kommunens interne samordningskapasitet må følge med.

Samspillet langs den første aksen hviler ikke bare på avtalene som regulerer samarbeidet, men på relasjonene mellom partene: på tillit, på å sitte sammen, på å investere tid i en oppstartsfase der partene lærer hvordan den andre tenker. Det krever at både kommune og utbygger setter av tid, folk og plass til relasjonsarbeidet.

Pilotene er starten. Skal samspillssporet forsterkes, trengs tre ting: Koordinatorroller med tydelig mandat i kommunenes planforvaltning, at samspillskompetanse og relasjonene mellom partene tas like alvorlig som det tekniske, og rom til å prøve dette ut i flere reguleringer.