– Vi river før vi har forstått helheten

– Husbanken kan redusere risiko

I fjor nådde man nesten 22 000 igangsettinger, men kun 1600 av dem var ombygging av eksisterende bygg.

Prognosesenteret anslår at det vil komme 1700 slike prosjekter årlig i 2026, 2027 og 2028.

– Vi ønsker å løfte det tallet. Boliger som kommer til gjennom ombruk er minst like gode boliger som resten, sier Skjæran.

Ministeren forteller at KDD nå sender forslag på høring om at Husbanken skal kunne gi lån til transformasjon av eksisterende bygg til boliger, samt en tilskuddsordning for oppgradering av egen bolig.

Sistnevnte har høringsfrist 3. august, og Regjeringen melder at de tar sikte på at ordningen åpnes for innsending av søknader 20. september i år.

– Transformasjon anses som mer komplekst og risikofylt enn nybygging, og det kan være krevende å få finansiering. Husbanken kan nå redusere risiko og bidra til at flere prosjekter kan gjennomføres.

– Mer skreddersøm, mindre serieproduksjon

Og så er det bransjens tur. 16 representanter fra organisasjoner og næring skal i ilden, men heldigvis for KDD er de samstemte.

– Bevaring av nybygg er noe av det mest effektive vi har. Det mangler ikke kunnskap om hva som virker, men om hvordan man setter det ut i praksis, sier Kristin Fjellheim fra Sintef Community.

– I dag blir riving ofte det enkleste og minst risikofylte alternativet. Derfor må vi endre hele verdikjeden, redusere økonomisk favorisering og gjøre «bevar eller forklar» til hovedprinsipp, sier hun.

Joachim Espe fra Fellesforbundet peker på at dagens regelverk favoriserer nybygg.

– Det bør utarbeides en veileder for bruk av unntaksbestemmelsen. Vi trenger mer skreddersøm og mindre serieproduksjon, og det stiller høyere krav til kompetanse og fagkunnskap, som er avgjørende for å sikre varige og gode bygg i framtiden.

– Ubegripelig stor sløsing

Harald Hansen fra Byggmesterforbundet stemmer i:

– Det rives titalls brukbare bygg hver dag og omtrent 200 000 bygg står tomme. Det er ubegripelig stor sløsing med verdifulle ressurser. Nøkkelen til bedre bruk er i kompetanse vi allerede har i næringen. Ombruk og transformasjon er mer komplekst enn å bygge nytt, og arkitekter, ingeniører og håndverkere har kunnskapen som må til.

Ombruk må bli førstevalget, ikke unntaket, oppfordrer Hansen.

–  Ikke bare for oss, men for generasjon som kommer etter oss.

– Insentivene er for svake og risikoen for høy

Rasmus Jørgensen, fagsjef i Arkitektbedriftene, trekker fram at det trengs et nasjonalt krafttak for transformasjon.

– Vi har kompetansen, den politiske viljen og pilotprosjekter som viser at det er lønnsomt. Årsaken til at vi ikke er kommet lenger, er at insentivene er for svake og risikoen er for høy, sier fagsjefen.

Jørgensen mener det nye direktoratet bør bli et senter for transformasjon og bokvalitet, og overta behandlingen av unntak.

– Da kan de avlaste kommunene og gi forutsigbarhet, og over tid bygge opp den nasjonale eksempelsamlingen vi ønsker. Samlet vil det redusere kostnader, risiko, saksbehandlingstid og frigjøre kapasitet i kommunene, sier han.

– Arkitektene står klare

Tina Larsen, president i Norske arkitekters landsforbund (NAL), føler på et «historisk sus», forteller hun.

– Nå er vi i gang, på ordentlig. Det gjør meg stolt. Nå er vi helt tydelige på at det ikke holder å justere dagens praksis, vi må endre systemet, sier hun.

– Skal dette fungere må fagfolk gis rom til å ta beslutninger underveis. Håndverkere og arkitekter er kloke, men vi trenger et mandat. Har vi det kan vi gjøre underverker, men vi trenger tydelige krav til kompetanse og kvalifikasjonskrav fundert i regelverket. Det vil ikke være en byrde, men selve garantien for kvalitet og sikkerhet, tilpasset hvert enkelt bygg. Og det er lettere for kommunene å stole på prosjektene når kompetansen ligger bunn.

De avgjørende valgene tas tidlig, før den arkitektfaglige analysen foreligger, påpeker hun.

– Vi river potensielt før vi har forstått helheten. Det handler om å se hva et bygg kan gi. De norske arkitektene står klare til å bidra – og det vil kunne gi håp til arkitektstudentene våre, som lurer på om de har jobb å gå til når de er ferdige. De er en ressurs vi må bruke, sier NAL-presidenten.

Vil ha endring i dokumentavgiften

Er det ikke deilig når næringen er enig, spør Mie Fuglseth fra Grønn Byggallianse.

– Vi var jo nylig med på å lansere en tiltakspakke for bedre utnyttelse av allerede nedbygde grå areal og eksisterende bygg, og det er særlig to av de tiltakene jeg vil spille inn her i dag: endring i dokumentavgiften sånn at transformasjon blir mer lønnsomt, og en nasjonal eksempelsamling for bruk av Unntaksbestemmelsen.

Og paragraf 31-4 i Plan- og bygningsloven var et refreng gjennom innspillsmøtet.

– Vi må sikre et kompetanseløft for en enhetlig praktisering av denne bestemmelsen, sa Fuglseth.

– Må få ballen i mål

Opp mot 50 000 boliger kan skapes gjennom transformasjon, sier Ulf Lund fra eiendomsutvikler Sequoia, som for anledning har tatt på seg en VM-trøye fra 1994.

– Det er like dyrt med transformasjon som nybygg, og med langt høyere risiko. Gjelder offsideregelen i dag eller gjør den ikke det? Her mangler både spillerne og dommerne kompetanse, noe som synliggjøres ved at man i Oslo ser at ombyggingsgraden er fallende.

– Nå må vi få ballen i mål med 130 000 boliger, sier han.

Og når Skjæran skal oppsummere innspillene til slutt, er han også på (fot)ballen.

– Jeg er glad for å ha blitt tildelt kapteinsbindet. Vi skal være offensive og gå rett på. Dere er her fordi dere er med i troppen, og det er mange gode spillere her. Alt tas med videre og vi kommer til å fortsette å løfte boligpolitikken generelt og transformasjon spesielt.

– Finnes også bygg som det er rett å rive

Til Arkitektur forteller Skjæran at engasjementet han opplever fra næringen lover godt for det Regjeringen nå faktisk må få til.

– Vi har en vei å gå og vi må løfte oss, og det gjør vi best når myndigheter og næring spiller på lag.

– Beskjeden er tydelig. Ombruk bør bli førstevalget, ikke unntaket. Vil du sørge for det?

– I langt flere prosjekter enn i dag så må ombruk være førstevalget, men ser du utover landet vårt så finnes det også bygg som det vil være rett å rive. Men når alt ellers er likt, må ombruk være førstevalget. Også må vi utvikle kompetanse og produktivitet på det her, sånn at ombruk blir det eneste rette i flere og flere prosjekter.

– Må ha regelverksutvikling

– Det trengs sterkere insentiver og redusert risiko, var budskapet fra flere i salen.

– Ja, og at Husbanken nå skal kunne gi lån til transformasjon er jo et godt eksempel. Hvis ikke det er et insentiv, så vet ikke jeg hva som er det.

– Og hvordan får man ned risikoen?

– Det handler om kompetanseheving og å løfte gode forbilder, som vi gjør med statens arkitekturpris. Også må vi ha regelverksutvikling også her. Jeg har sagt i hele dag at jeg har god tro på at «rett på byggesak» kan brukes i langt flere prosjekter. Det samme gjelder unntaksbestemmelsen. Jobber vi godt med det her, så skal vi få til mer.

Departementet åpner også for skriftlige innspill om utfordringer og mulige løsninger for bedre bruk av eksisterende bygg, med frist 26. juni.